01洪荒之力即将爆发

　　中国最有前途的区域呼之欲出!

　　5月中旬，国家发展改革委新闻发言人孟玮透露，粤港澳大湾区发展规划纲要正在制定过程中，很快会出台实施。

　　这是一个万众瞩目的顶层设计。

　　历史上，香港、澳门和内地9市的规划独立分割，不同的法律制度就像一道道巨鸿沟，造成贸易、人口、信息、资本的流动颇有阻隔。如今中央出手，正是要一口气推倒这堵无形之墙，让整个片区走上一体化。

　　制造放在佛山东莞，深圳专注科创、金融，广州是商贸、枢纽中心，香港有资本和国际性人才，澳门放大国际旅游休闲功能，这种分工协调无疑会爆发出比长三角、京津冀更为可怕的力量，成为中国最有前途、最具内生增长动力的地方：

　　雄安从零到一，采用行政手段从首都迁过来的资源集聚，天然决定了在市场活力、民营经济方面的沉淀，会稍次于粤港澳大湾区。

　　历史上海南就是最大的经济特区，港口潜力巨大，土地资源丰富，但三十年下来也未有飞跃性大突破。这次虽然拿到了自贸区和自贸港的大红包，但旅游岛的定位，也决定了海南走的是轻巧性途径，非厚重型发展。

　　2011年到2017年，珠三角9市的常住人口净增489.6万人，可见这一片土地的致命诱惑。一旦粤港澳大湾区靴子落地，一体化的交通设施通通都会加速，别说“三环八射”的城轨轨道、联纵全国的高铁网络了，就是坐个地铁，不小心睡着了都会“穿越”。

　　什么叫一体化，这就叫一体化。

　　上一次广东拿到国家级重磅战略的时候，还是80年代初的几个经济特区，40年的发展，让广东从一个边穷省份变成世界工厂。

　　这一次的粤港澳大湾区，将会成为大珠三角腾飞的第二次节点!

　　02下一个风口

　　很多人都在问，粤港澳大湾区规划出台后，最利好的地方是哪里?

　　答案可能要分成两个层次：

　　经济上，是头部城市，广州、深圳、香港最为受益，第二阶梯才是佛山、东莞等。城市等级越强，受益越多。

　　房产投资上，反而有可能是倒过来的。大城市限购限贷限售不说，一不小心就会在房住不炒的紧箍咒下，关门打狗。此外，大城市还承担着发展租赁市场的政治任务，始终有一条高压线悬在胸前。在这方面，城市等级越小，越有成为下一波房产投资风口的潜力。

　　而且最最关键的是，大珠三角的富人们，已经连人带钱的准备逃到乡下了!

　　佛山一家企业的总经理刘景崇，厌倦了都市的灯红酒绿，先是在增城帽峰山一僻静处，投资100多万建了个修行之地，后来觉得不过瘾，干脆舍弃了百万年薪，万里迢迢跑到终南山隐居，一天只吃一顿饭。

　　顺德一位60岁的根雕艺术家喜欢清静的生活，在一个花卉世界的大树上造了一个鸟巢，在里头吃饭待客、写字绘画，做起了脱离凡间的“天上人”。

　　这些看起来像是吃饱了没事干的行为，叫做逆城市化。在发达国家很常见，在中国却是刚刚掀开帷幕。

　　通常而言，城市化到了65%至70%水平时，就会出现逆城市化现象。2012年珠三角(不含港澳)城市化率为82.7%，远超长三角的66%、京津冀的58.9%。

　　这里的人口密度冠绝全球，每平方公里的土地上至少生活着一千具皮囊。灵魂有不有趣不知道，反正现实中都免不了人肉除尘器的命运，每一次吸气都饱含别人剩下的二手CO2。

　　人口膨胀，交通拥堵，环境恶化，各类城市病就像电线杆上的牛皮癣一样难治。以前的高楼崇拜症、人口骄傲论，到了今天似乎都成了令人讨厌的理由。

　　随便上一个同城社区，都能看到这样的帖子：“港真，寻找一个长期隐居的小伙伴”、“广东有哪些适合隐居的地方”……

　　各类似真似假、无从考究的退隐故事，也隔三差五从石头里蹦出来。

　　近几年，越来越多的开发商砸下重金，在广、深的远郊区布局。他们瞄准的无一不是“诗和远方”，卖得怎么样暂时还没看到数据，但至少说明房企早已捕捉到富人逃离喧嚣闹市区的苗头。

　　好久前，我们习以为常的星星、月亮、萤火虫、蚯蚓、蒲公英……这些大自然元素正在慢慢变为最昂贵的东西，成为有钱人的专利。

　　未来五到十年，富人下乡的现象很可能会集中爆发。因为在粤港澳大湾区的红利下，人口涌入的洪荒之力更加势不可挡。

　　农民们洗脚上田，卷着铺盖眯一会就到湾区了，隐形贫困人口习惯这里的高度发达，不仅脚下生根赖着不走，还要发动八大姑四大婆速来挖金。人口的雪球滚得越大，挤出的富人就会越多。

　　当粤港澳大湾区成为中国第一个媲美东京湾、旧金山湾的世界级城市群时， 这里也会是中国第一个逆城市化的城市群。

　　而富人们所聚集的地方，势必会成为资本的漏斗之地。毕竟，中国的钱可是自带追踪雷达的，富人跑到哪，钱就会往哪里走。

　　03有谁能上车

　　学者郑永年曾经说过，城市化最终的结局，就是富人的乡下，穷人的城市。

　　那么，未来大珠三角的富人们到底会跑往何处?

　　在这里，我们可以作一个沙盘推演：

　　丘陵地带。在上一轮城镇化周期里，平原地带早已被工业镇侵占，长达四十年粗放式开发留下诸多后遗症，河涌黑臭，垃圾如山。而丘陵地带人口较为疏朗，有山有水，切中富人的乡愁心理。

　　背靠大都市圈。粤港澳大湾区虽然强悍，但内部发展不一，只有高度发达的区域，才会产生逆城市化。最有可能的三个点，是广佛、深港、珠澳都市圈。

　　而背靠这三个都市圈、方便往来的地方，最受富人青睐。既要远离喧嚣，又不能消耗太长时间，这个若即若离的程度，一般不超过两小时车程，否则就成了度假旅游，而不是双休日的休憩了。

　　那些全国知名的特色小镇，就完全符合这个定律：乌镇背靠杭州、上海，一个半小时车程;拈花镇背靠无锡、苏州，一个小时车程;古北水镇背靠北京，两个小时车程。

　　按照上述条件一刷选，几个县市就出来了：

　　四会、鼎湖、高明——广佛

　　台山——珠澳

　　惠阳——深港

　　这些五六线小城市拿地都比较便宜，开发商资金压力小，有能力下重金开发“世外桃源”，满足富裕人士亲近大自然的需要;此外调控政策干扰小，非限购、非限售。

　　也许用不了几年，村民们前脚刚进城安家，富裕人士后脚就来了，那些荒废的农田，塌落的老宅，全部都被承包，花点功夫改造下，又是一个天堂。

　　虽然不一定能够拯救我们萧条衰落的农村，但人气和消费力摆在那里，多少有一些对冲的作用。

　　04诗与远方就在我们眼皮底下

　　当然，这样的改造也不乏前车之鉴。

　　比如著名的北京通州的“宋庄”，当年一批画家和文艺青年成就了宋庄，但是有了名气之后，曾经把土地以合同方式转租给画家、作家的村民有不少都反悔了，闹出了巨大的风波。

　　因此，要让逆城市化融入地方的发展规划，企业和地方政府的背书，在中国的大环境下不可或缺。

　　事实上，已经有不少房企和地方政府提前嗅到了这股“逆城市化”的潮流。

　　佛山第一峰、国家4A景区皂幕山就被绿地香港与建筑大师毛厚德看中，一个珠三角最美、最精致的文旅小镇正在规划中。

　　这个占地1200亩的项目有一个特别的名字——拾野川，位于高明。

　　MAO拾野川手稿

　　小镇效果图

　　我们惊叹的不是它一镇、一川、三潭、七岛的经典设计美学，而是它对人们重新回归自然的那种心理的诊断。

　　它有一个集国内外顶尖教育资源的 “自然学校”，木工坊、手作、茶道、染布坊、果蔬种植、小型牧场，由专业户外教练带领，参与森林艺术、野外生存技巧等锻炼，让孩子们在大自然中学习成长，完全切中了对于儿童自然教育的重视。

　　项目现场实拍星光与萤火虫

　　这还不是最可怕的。拾野川最具野心的事情是，要把这里打造成一座没有陌生人的桃园小镇，尝试新居民入住欢迎会、入籍登记制度、小镇社群组建，让人重回乡土中国的熟人社会。

　　项目建筑实景

　　逆城市化不是说这里深山老林、离城区够远，上层中产就愿意载着一家老小过来。他们也有社交的需求，但研究区块链跟买六合彩的，除了尬聊还能说些什么?

　　拾野川打造的公共私人空间，是想让人与人之间，不再是石屎森林的老死不相往来，而是有一种或淡或浓的人情味，今天懒得做饭了可以到邻居家蹭饭，串门聊个天也不显得突兀。不敢说这种尝试一定会成功，但是能够迈出这一步本身就是一种很大的突破。

　　你现在到珠三角周边逛一逛，随便哪个地方，都能看到上一轮房产热留下来的项目，森林别墅、度假山庄、温泉酒店……

　　不过未来即将爆发的逆城市化，并不是人们挪个窝那么简单，这同时也是中国社会大变迁过程中，对蜂窝式人际结构进行重塑的难得契机。唯有那些能够帮助逃离的富人重塑人与自然、人与人关系的社区，才能赢得这一波新的风口。

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