产业新城作为中国经济社会发展的产物，其发展过程烙下了中国经济发展和城镇化过程的印记。2009年以来，以知识密集型的创新产业为引领，以多功能的城市综合体为载体的现代化产业新城集中涌现，并逐渐成为当下中国产业园区的主要发展方向。

　　十九大明确指出实施创新驱动发展、区域协调发展、乡村振兴发展等发展战略，以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，这为产业新城提供了更大的发展契机，与此同时，产业新城运营商创新发展模式、强强联合等都推动产城融合向更高质量发展。

　　5月31日，由中国指数研究院主办的“2018中国产业新城运营商研究成果发布会暨产城融合发展高峰论坛”在京举行。根据《2018中国产业新城运营商研究报告》显示，优秀企业核心竞争力正在不断得到巩固，强者恒强局面已经显现，报告指出，经营业绩水平与产业发展能力是造成企业综合实力差距的主要原因。

　　星河产业作为由传统房企转型而来的产业地产企业代表，表现突出，当选“2018中国产业新城运营商综合实力TOP10”，与此同时，星河产业旗下产业新城标杆项目深圳星河WORLD当选“2018年度中国产业园区金项目20强”，位列全国第2。

　　星河产业总部位于深圳，其母公司为星河控股集团，星河控股成立于1988年，历经30年发展，星河控股在地产开发、商业运营、金融投资领域积累了丰富的实操经验和大量的产业资源。截至2018年6月底，星河地产板块累计开发面积超3000万平方米，年度销售额达200亿元，连续7年位列中国房地产百强。

　　商业运营板块，打造以深圳福田星河COCO Park为代表的“COCO”系列商业综合体，商业服务项目17个，总管理面积达180万平方米。金融投资板块，于2009年前瞻性布局，是深圳创新投、深圳福田银座村镇银行第二大股东，阳光保险集团重要股东，前海母基金、国家中小企业发展基金有限合伙人，目前星河金融自有资金投资超200亿元，累计投资企业逾100家，其中22家登陆主板、中小板以及创业板，14家在新三板挂牌。

　　基于以上能力沉淀，为星河产业的厚积薄发奠定了深厚基石。经过近4年的实践探索，星河产业逐步总结出了一套“产城融投”的独特打法，即以地产为载体，以产业为基础，以金融为纽带，以资本运作为平台，以城市运营为愿景，通过联盟当地政府、入驻企业、合作伙伴等多方共建“引人才、聚产业、共发展”的产业高地，并运用“房东%2B股东”的产业运营模式，实现产城融人文的和谐共荣发展。

　　星河产业副总裁阎镜予博士提出，产城融合要做好四规合一，即空间、产业、技术、资金规划同步制定，空间规划是“骨架”，明确项目的空间布局、功能分区、功能组团、交通路网、绿地碳汇等，让项目站起来。技术规划是“肌肉”，明确项目智能化系统和低碳化系统的体系结构、具体功能、技术方案、性能指标等，让项目动起来。资金规划是“血液”，明确项目的现金流安排、开发节奏、融资方式等，让项目活下来。产业规划是“灵魂”，明确项目产业发展导向、产业布局、重点项目和招商引资策略等，让项目最终有价值、有意义。

星河产业集团副总裁阎镜予博士做“产城融合的逻辑”主题发言。

　　深圳星河WORLD项目正是按照“四规合一”思路打造的。空间规划方面，星河WORLD总建筑面积160万平方米，集产业研发、创新孵化、品牌商业、酒店公寓、人才配套、品质教育、文化艺术、文体休闲八大生产生活配套于一体。技术规划方面，星河WORLD拥有双LEED认证，采用多园林塑造、低密度建筑布局，采取先进人车分流设计，打造智能交通空间，实现项目地上地下空间，内部外部空间无缝连接。

深圳星河WORLD效果图。

　　资金规划方面，短期通过住宅销售回笼部分资金，中期通过租金收入覆盖运营成本和贷款利息，长期通过产业运营提升物业价值，并通过金融工具平衡长短期现金流。产业规划方面，以战略新兴、金融投资、文化创意三大产业为主导，进行精准产业招商，目前园区三大产业聚合度达近75%。

　　截至2017年底，深圳星河WORLD已签约企业超500家，世界500强企业14家，上市企业30家，著名创客机构15家，园区年产值达200亿元，新增税收20亿元，集聚1.8万名高素质人才，一个乐居乐业乐活的产业新城正在深圳东部中心冉冉升起。

　　星河产业“产城融投”模式已得到多地政府、入驻企业和合作伙伴的高度认可，从2015年至今，以深圳星河WORLD为起点，到2017的运营4个产业园区、4个双创社区，入驻企业超770家，星河产业一路稳步快行。

星河产业集团常务副总裁陈忠出席中国产业园区联盟筹备组成立启动仪式。

　　目前深圳、天津、重庆、成都、南京、郑州、珠海、惠州、普宁项目已进入建设运营阶段，与上海、广州、武汉、东莞、佛山等地政府签订合作建设协议。并与前海自贸区、美国硅谷、英国、以色列、巴林、新加坡、香港、台湾等区域达成战略合作，与华为、港中大、深创投、猛狮科技(8.38 -3.68%,诊股)、前海联控、大疆、京东等企业机构实现全方位合作。

星河产业深耕粤港澳大湾区，重点布局长三角、京津冀、成渝经济圈等重点城市群。

　　有产业园区行业资深人士指出，在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可期，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河产业集团就以独有的“产权/租金/服务换股权”产融模式进入产业地产，这一模式得到了房地产类企业转型企业的一致认可。对于房地产企业而言，最合适的路径就是通过产业办公切入园区业务，因为房地产可以整合住宅和商业社区资源，相当于做城市中心的产城社区，这对于房企而言，最缺乏的就是产业资源，而星河提前布局入股深创投，并成为其第二大股东，这个资源禀赋放到现在绝对就是抢手的香饽饽了，接下来星河产业可以携产业而令诸侯了。

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