EBITDA（公司未计利息、税项、折旧及摊销前的利润）是衡量联合办公企业是否盈利的重要指标。方糖小镇于今年7月将正式实现整个公司的EBITDA转正，会是整个联合办公行业中做到包括总部在内、成规模的联合办公企业中第一家EBITDA转正的公司。在外部整体看衰联合办公盈利能力的时候，方糖小镇的规模化盈利对整个行业来讲是个非常好的信号。

方糖小镇创建于2015年，目前已有10000多个工位，11万平方米的办公空间，其规模在上海的联合办公行业中达到了第一，在全国同行中也是名列前茅。不同于传统办公以“物”为核心，方糖小镇立足于以“人”为核心，旨在打造中端的、规模化的、标准化的连锁共享办公空间，具有灵活化、智能化、基于空间提供企业服务的特性，在满足企业办公消费升级需要的同时，兼具性价比优势。

作为方糖小镇的“首席梦想官”，万里江希望为企业打造一个共享自治的桃花源：“方糖的主要角色并不是企业服务的直接提供者，而是土壤、平台。服务大多是由企业互相提供的，这可以促使不同企业自发进行交流、合作，从而形成更加活跃的、更有生命力的办公空间。最终，我们会把企业聚集在一起，形成一个大的商业社交网络。如果能遍布全球，办公领域将产生质的变化。”

目前，这一理念已经在方糖小镇搭建了雏形。今年，方糖小镇里的公司自发组成“方糖共创联合汇”，简称“方糖共创汇”。万里江认为：“客户间自发做活动，内部沟通交流已经非常活跃。未来我们需要思考的是，如何进一步活跃社群，为社群提供更多服务。”

方糖小镇的构想不仅打动了众多的企业，也获得了市场的认可。从2015年创立至今，3年过去，方糖小镇共计完成了4轮融资，估值也一路增长至十几亿。方糖小镇为何如此受资本青睐？万里江的秘诀在于“规模”“团队”“运营”。

首先，规模方面，方糖小镇在上海的联合办公行业已经中达到了第一，在全国同行中也是名列前茅，标准化是方糖实现规模扩张、完成连锁的关键。同时，方糖小镇有着非常庞大的创业社群，源源不断地输送对口、合适的客户，为其提供联合办公、中小企业创意办公、面向大企业的定制办公3种办公空间，并且根据客户需求的变化，未来可能还会衍生其他形态。当前方糖小镇的运营策略是扎根京沪，希望能在这两个一线城市拿到稳稳的行业第一，之后再向其他城市扩张。

其次，团队方面，万里江认为，投资人较为看重的是团队经历、搭配。方糖小镇主创的核心团队来自德必，有着长达10年的连锁租赁办公空间运营经验，这在同行中前所未有。并且，方糖小镇团队的其他成员也都是精兵强将，财务总监来自宜家，工程总监来自如家，销售总监来自阿里巴巴，可以说是珠联璧合。

“依靠多年的运营经验，我们知道哪些地方能走，哪些地方是坑。投资者也相信，我们有能力把公司做好，给大家带来很好的回报。”他笑着说。

再次，相比同行来说，方糖小镇的运营数据不错，整体比较踏实、稳健。尤为值得注意的是，不久后，方糖小镇将实现整个共享办公行业的率先突破。

万里江透露：“到今年7月，我们整个公司的EBITDA（公司未计利息、税项、折旧及摊销前的利润）将会转正，我们也应该是联合办公行业里做到包括总部在内的、成规模的联合办公企业中第一个EBITDA转正的公司。无论是对我们自己来说，还是对整个行业来说，这都是个非常好的信号。因为大家一直都说，共享办公不赚钱，生意很难长久维持。现在起码我们在基础业务上已经有所盈利，预计今年方糖将有1个多亿的收入，相信将来一定会有更大的利润空间。”

在发展自身的同时，方糖小镇正在探索更多模式的可能。今年年初，碧桂园和方糖小镇就普陀科技中心社区这个项目展开了合作。近期，方糖小镇和优客工场、阿里巴巴合作打造的联合办公项目——虹桥神鲸空间正式签约。

对此，万里江坦言：“方糖并不会局限于某一种形态的存在，而是随着企业需求的变化而变化，在扩张方面，自营、合资、托管、加盟等多种模式我们都会尝试。自营是我们此前做得最多的，今年我们主推加盟模式。其实，用哪种模式不重要，重要的是通过这些模式，我们扩大了规模，运营得以施展，有更多的企业用户，可以在这个基础上实现第二步，做好企业服务。”

创建方糖源于洞见趋势

记者：在创建方糖小镇之前，您也曾经是德必集团的联合创始人，在此之前还曾是一位资深媒体人，当初是什么原因让您选择弃文从商？请分享一下您在德必、方糖小镇的创业心得。

万里江：原来我在第一财经做媒体，也做到比较高的位置，采访一些著名的跨国公司、本土创业公司，感觉到中国整个经济社会的变化，觉得光采访是隔靴搔痒，没什么意思，自己做可能会更有意思，我就决定创业了，也是非常单纯的想法，后来和两位师兄一起创立了德必。

德必的创业开始很艰苦，是从电梯采购、工程维修这些一点一点做起的，创业之后需要把自己的身段放低，很多事都要从头做起，一点点磨合。现在大家都在谈城市更新，其实我们很早就在做这方面的工作，德必的发展正是踩准了城市更新这个点，比较早地意识到这种趋势，努力地把事情做成了。

原来在德必，我们做得不错，在上海同行中排第一。但很多时候，第一不是被第二打败的，可能是被时代、科技等其他东西打败的。我们意识到，联合办公是趋势，人要顺着趋势走。所以，2015年我开始做方糖小镇。方糖的其他两位联合创始人孙林骏、杨学涛，我认识他们很久了，一位认识11年，一位认识6、7年，大家非常熟悉，我先把方糖做起来，之后孙林骏、杨学涛来了。主要是我们性格、经历有互补的地方，所以团队搭建得不错。

共享办公将颠覆办公领域

记者：共享办公商业模式的核心是什么？您如何看待它的发展前景？

万里江：共享办公是依据企业需求而变化的新型办公。早期很多人认为，共享办公是传统办公的补充。但我觉得，共享办公是办公领域质的飞跃，尤其是灵活化的办公空间、智能化的办公空间、基于空间的企业服务这3点，已经和传统办公有质的区别，未来一定会对现有办公起到颠覆性的作用。

资本青睐的秘诀：“规模”“团队”“运营”

记者：您觉得方糖获得资本青睐的原因是什么？

万里江：第一，我们规模比较大，目前在上海是第一，在全国也是名列前茅。第二，投资人更看重团队经历、搭配，比如我们财务总监来自宜家，工程总监来自如家，销售总监来自阿里巴巴，团队都是精兵强将。投资人相信我们有能力把事情做好，给大家带来很好的回报。第三，我们运营数据好，相比同行来说，我们比较踏实。

即将实现行业率先突破：EBITDA转正

记者：去年方糖的营收情况如何？

万里江：到今年7月，我们整个公司的EBITDA（公司未计利息、税项、折旧及摊销前的利润）将会转正，我们也应该是联合办公行业里做到包括总部在内的、成规模的联合办公企业中第一个EBITDA转正的公司。无论是对我们自己来说，还是对整个行业来说，这都是个非常好的信号。因为大家一直都说，共享办公不赚钱，生意很难长久维持。现在起码我们在基础业务上已经有所盈利，预计今年方糖将有1个多亿的收入，相信将来一定会有更大的利润空间。

运营核心优势：团队经验、创业社群、深耕城市、中端路线

记者：方糖小镇在运营上的核心优势是什么？

万里江：第一，方糖主创的核心团队是从德必过来的，有着长达10年的租赁办公空间连锁运营经验，这在同行里前所未有。所以，我们知道哪些是坑，哪些能走，哪些不能走，也让我们的数据比较漂亮。

第二，方糖有非常庞大的创业社群，源源不断地输送对口、合适的客户，这是我们的基础。

第三，方糖的发展策略是在一个城市扎根扎透，目前核心是京沪，首先在这两个最重要的城市拿到稳稳的第一，再向其他城市扩张，而不是为了规模而规模，光谈规模迟早会出问题。同时，我们在城市网点的布局密度也能够相应减少成本，比如，我们两、三家店分布在一起，其实一个店长就能管理3家店。而且，这种密度也让我们品牌效益比较高，相应的也会减少对中介的依赖。

第四，方糖非常明确，是要打造一个中端的、标准化的商业连锁办公空间。现在，wework、裸心社、氪空间都在做高端，而我们主要做中端市场。如果拿酒店来比较，我们既不是五星级酒店，也不是快捷酒店，我们是中端，既满足大家消费升级的需要，又有很好的性价比。并且，我们要做到标准化，它能让企业快速连锁、发展，是我们非常重要的特点。

多模式助力扩张

记者：在扩张过程中，方糖会选择什么样的路线？会采用并购吗？

万里江：自营、合资、托管、加盟，多种模式我们都会尝试。当然，如果有合适的机会，我们也会并购，关键是要匹配。目前自营是做得最多的，今年我们在主推加盟模式。公司要达到加盟有两个条件，第一是要能赚钱，这也说明了方糖的运营能力已经达到一定程度。第二，标准化产品，让加盟商心里有底，才能大规模拓展。

和碧桂园、优客、阿里的强强联合

记者：今年年初，碧桂园和方糖小镇就普陀科技中心社区这个项目展开了合作，近期，方糖小镇和优客工场、阿里巴巴合作打造的联合办公项目——虹桥神鲸空间正式签约。这两项合作，采取了一个怎样的合作模式？

万里江：方糖和碧桂园的合作，是通过成立合资公司，利用双方优势。众所周知，碧桂园是一家大房地产开发商，工程标准化做得很好、很高效，而方糖在整个共享办公行业的理解和运营上更有优势，所以我们双方是合资模式，今后会延续这个模式一直做下去。现在一些其他大开发商，也想通过这种模式和我们进行战略合作，这是一个不错的发展方向。

方糖和优客、阿里的合作，是运营托管加技术的合作模式。一方面，阿里巴巴的神鲸空间是全中国第一个人工智能化的办公空间，虹桥项目是座5A写字楼，把阿里巴巴智能化的东西都嵌入其中，希望实现新型空间的目标。另一方面，方糖负责对整个项目进行商业运营。阿里有技术，方糖有使用场景，希望双方能在合作中研磨出一套真正适合中小企业的智能化空间方案，如果这个方案能够实现，那我们就能够把它推广到其他5A写字楼，市场空间非常广阔，有着深远意义。

未来形成3-5家全国大型连锁品牌

记者：您觉得未来办公行业的格局会是什么样？哪种模式或哪一类公司最有可能胜出？

万里江：共享办公的行业属性决定了它很难被垄断，可能最终会形成3-5个特别大的全国连锁品牌，但是小品牌同样繁多。因为未来共享办公仍会有层出不穷的变化，每个品类可能有特色品牌，每个地域也可能有特色品牌，几个大集团无法完全覆盖。

总的来说，未来这几类公司相对有优势。第一，成规模的、标准化的、连锁公司，可以做到规模化、标准化生产，集中采购，降低成本。第二，依托某种资源的专业化公司，比如，专做海归人员办公，专做医疗办公，专做教育办公等等。第三，深耕某一地域的公司，比如，专门在某一地区、某一带长期发展，有着地域特性。

暂无上市计划

记者：目前方糖小镇有没有上市计划或时间表？

万里江：暂时没有，我们希望先把手头事情做好。

30天、两座城、5家新门店、45,000平方米

记者：能否简单介绍一下方糖小镇最近推出的新项目？

万里江：方糖小镇在近一个月内连续推出五个新社区，总面积达45,000平方米。更在大面积独栋楼宇、智慧楼宇及多远开发模式上做了进一步探索。

在北京，包括位于东四十条地铁上盖的中汇广场社区、天坛公园附近的兴隆国际社区以及距离钓鱼台国宾馆仅一街之隔的隐源·钓鱼台社区；在上海，有之前提到的与碧桂园合作的碧桂园方糖小镇普陀科技中心社区以及与阿里巴巴合作的虹桥神鲸空间。

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