摘要：城市更新投资的核心是创新内容提升物业价值，最直接的体现则是物业的租金。新街高和作为城市更新REITs的样本，不仅通过“改造”带来的翻倍租金收益，并且释放物业“成长”价值，预计未来租金仍有较大的上涨空间。

近日，“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获得上交所无异议函。该项目是国内首单城市更新类REITs，首次实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

对于高和资本来说，“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”则是完成了一种模式的闭环——通过收购地产并将其升级改造后，以更大的商业价值为基础，通过类REITs的手段退出。

在过去的四年半的时间里，国内一共有39 单私募类REITs通过审核，累计规模797.61亿。借助REITs这类金融工具，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。简单说，REITs可以让投资者投的起“房子”，让持有人可以买出去“房子”。

“我买不起一套房子，还不能买个厕所么?”一句玩笑话，折射出很多地产投资者的无奈。一套民宅，在一线城市动辄数百万，甚至数千万，作为一个投资者，很难将其作为投资目标，更不用说体量更加巨大的公寓、写字楼等。

REITs的出现恰恰解决了这一“痛疾”，以美国为例，在过去25年里，富时美国权益REITs指数的年化回报达到10%.此等收益水平不仅超过美国国债、信用债的收益，更打败了美国的三大股指。

在国外REITs已经是一种比较成熟的金融工具，虽然在国内现在起步时间尚短，但这也不能掩饰其巨大的价值和潜力。

中国类REITs项目总览(截至2018年5月，数据来源：中国资产证券化网)

据中国资产证券化网显示，2014年私募类REITs共有2个通过审批，发行金额96.05 亿;到2015年审批数量升至4个，规模涨至130.85亿;2016年升至9个，规模总计148.25 亿;2017年项目多达18个，总规模爆发至348.97亿;2018年截至5月底也已经有6个项目通过，累计规模73.49亿。

其实，REITs之所以被资本热捧，是因为其可以让地产的商业价值更大的发挥。纵观过去数年的39个私募类REITs项目，标的主要是公寓、商业、写字楼、酒店等优秀的地产资源。以“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”为例可以看出其中的逻辑。

作为地产资源，首先看中的是区位等外部环境。“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”的标的是新街口北大街3号的新街高和(下文简称“新街”)。据了解，该出地标前身是“星街坊”于2015年被高和资本整体收购，并对其展开整体改造升级。

换成更加直观的解释，这是一处位于西北二环内，总面积达2.8万平方米的商业写字楼。二环以内本就寸土寸金，更何况新街交通位置绝佳，距离2号线积水潭站100米，4号线新街口站600米，19号线积水潭站也处于施工建设中，预计2020年正式通车。

将区位优势继续外延，新街则在金融街商务区和中关村商务区的外围辐射产业交叉区。在金融和科技类企业日益增多的背景下，这两个商区租户外溢较为明显，而新街的租户分布中53.9%来自金融行业，18%来自科技行业，另有16%来自高端文化教育服务业，也正印证这一点。

而相比外部环境，“内功”的修炼则有更大的空间。作为新街前身的“星街坊”实则是一个市井气十足的老旧商场，内部则是铺面散租形式，高和资本在接手后开始了“大刀阔斧”的改造，让其从传统卖场转型为精品写字楼。改造后运营首年即实现租金收入2倍增长，租金水平从收购前的4.5-5元/平方米/天变为10元/平方米/天。

为此，高和将旗下的办公服务平台Hi Work引入，而Hi Work则彻底改变传统的办公形态，具有共享、社交等“共享经济3.0”之下“互联网+”的办公属性，作为未来办公空间解决方案提供商，直击传统写字楼痛点。通过设计研发OffiX模块精装修可变办公系统提升效率，通过创新“共享大堂”整合办公第三空间为企业提供更多创新办公场景，通过融入智能高科技、绿色健康可持续、共享、人文、创新城市等理念，为入驻企业提供更高效率、更多创新、创造更大价值的场域。对当市场上复合城市更新与产业升级的成长创新型企业具有极大的吸引力。

写字楼一层全部为有效的沿街商业，企业可通过办公门厅的自动扶梯进入到办公的主门厅，在写字楼商业价值达到最大化的同时，实现了办公和商业有效的区分和连接。同时，在进行外立面改造的过程中，除了增加办公所需采光，还创造具有标识性的商务风格，以满足企业办公需求。

如果有了足够优秀的内外部环境，则不需担心入住率问题。据了解，新街目前的入住率在90%，商业部分属于配套商业，为租户及企业客户服务，其 90%以上的业态为餐饮，其余配套的业态有健身和美容美发。写字楼部分出租率约为 89%，签订的租约期2 -3年不等。

而且该项目未来仍有较大的上升潜力，首先是如上文所言，19号线积水潭站正处于施工建设中，部分一层底商与城市主要干道隔离，导致其租金受到部分影响，而这部分影响预计在两年后会解除。

其次，则是高和资本对于写字楼内部的改造与模块升级还在持续进行，新打造的“Hi Work共享大堂”将于6月底全新亮相，OffiX可变办公样板间也将伴随着未来办公创新平台的搭建而对外开放，更多办公创新场景的增值服务在不断的迭代。可以预见，随着Hi Work的发展会将越来越多的与时俱进的新鲜元素引入新街，预留的可拓展性空间也将进一步升值，新街实则是一个在不断“成长”的写字楼。

新街高和作为优质资产，不仅可以带来稳定的租金收入，而且未来基于成长的升值空间也是巨大的。

这样的典型案例也正是REITs的魅力所在，借助这种金融工具，可以让像高和资本这样有优秀内容的资本运作者，快速的借助这一退出渠道，将资金流转起来，复制成功经验或投身到其他地产资源改造中，整体加快城市更新步伐，真正实现资本和生态的快速、高效的循环。

甚至未来，在当REITs发展成熟后，可以用公募的形式，让每一个中小投资人都有参与进来的机会，并且在这场城市更新的浪潮中享受收益。

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