5月25日，吸引产业园区全行业目光的2018产业园区年度报告及榜单在上海丽思卡尔顿酒店园区大会现场重磅发布，产业园区行业顶尖企业悉数到场。2018评选中将园区促进产业发展的能力评选占比进一步加大，相比于2017年产业园区年度榜，产业地产行业排名竞争更加激烈。最终华夏幸福、招商蛇口、中新集团、宏泰发展、张江高科位列产业园区50强榜单前五位。颁奖现场中国工业合作协会理事长唐保玲女士作为颁奖嘉宾为产业园区年度榜获奖机构及个人颁发奖状。

　　首先发布的是主榜单：2018年度中国产业园区运营商50强榜单。

　　华夏幸福蝉联榜首，以招商蛇口、中新集团、宏泰发展、张江高科、中关村发展集团、深圳湾科技、苏高新集团、星河产业集团、星月投资为代表的，以促进产业发展为核心产业园区运营商排位突飞猛进。

　　2018年随着我国产业升级，产业弯道超车的诉求进一步提升，相比于2017年，方升研究团队大幅度提高了产业发展力的权重指标，降低了去年最重要的企业发展力指标。经过了两万余次的比对，国控园区和产业新城类产业园区在产业发展力方面大幅领先。国控园区或者是地方城投公司，往往肩负着区域的开发，建设，融资等核心功能，而在北上深苏几个区域都有一些产业集聚，产业发展良好的园区，这些园区应该是国控园区或城投公司学习的标杆，比如张江高科、中关村发展集团、上海临港，深圳湾科技(深投控)，上海金桥，苏高新，深圳科技工业园，北京经开，合肥高新股份等。在产业发展力方面国控园区普遍优于民营，得益于国有企业和政府之间千丝万缕的关系，可以在产业促进方面不计成本的投入，但反过来，也受制于体制限制，在决策效率和动作方面不及民营园区。无论国控园区还是民营园区都纷纷加码产业投资，增强产业方面影响力话语权。而在产业链打造方面，国控园区无疑占尽优势，一方面启动的早，很多国控园区相继在上世纪90年代起步，另一方面强者恒强的因素也制约了民营园区的追赶步伐。

　　在企业发展力方面，产业园区运营商分化严重，在方升研究团队采集的4组数据中，销售额方面的差异尤为明显。收入超过百亿的企业仅华夏幸福一家，一骑绝尘，50亿以上的企业也仅有招商蛇口，联东U谷和启迪协信三家，中新集团，宏泰发展紧随其后。大多数销售额分布在5亿到15亿之间。传统老牌园区开发商张江高科，东湖高新，园区板块业务收入分别仅有12.53和11.92亿元，这其中大部分比例来自于产业园区交房的销售额，由于园区物业的复制性不如住宅，因此如果没有后续项目跟上，很容易造成营业收入持续下降。在毛利率方面，厂房为主的运营商最低，科技园运营商其次，产业投资和区域开发类型的运营商毛利率在4-5成。

　　华夏幸福

　　华夏幸福近三年越发强势，实现了产业园区年度榜的三连冠。在企业发展力数据方面无可挑剔，堪称产业园区，产业新城领域市场化最强者。2018年除了大本营廊坊外，在长三角，嘉善，溧水等项目异地复制初见成效，产业新城一项以周期长闻名，华夏幸福的强势取决于这些新项目的成功与否。而在产业促进方面，作为民营企业的华夏幸福，即使和恒大碧桂园这种传统房企相比也未必有多大的优势，恒大投资1000亿与中科院合作，而碧桂园也组建了战投部四处出击，和思科，富士康的合作彰显了进军科技小镇的决心，反观华夏幸福，作为产业园区龙头企业还没有拿出能匹配江湖地位的大动作，近期大举投资新能源汽车领域企业也许是在提前布局。无论如何，华夏幸福作为产业园区领域的现象级企业，他的商业模式，团队架构，以及融资，现金流管理等诸多方面都树立了行业标杆，再次斩获榜首实至名归。

　　招商蛇口

　　招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营旗舰企业，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，已成为中国领先的城市和园区运营服务商。招商蛇口以产兴城，结合不同时期产业转型升级的需求，对蛇口工业区的原有产业 “腾笼换鸟”，同时加大城市和园区产业配套、文化教育、医疗康养、休闲娱乐等配套设施的投入，将深圳的蛇口，打造成一座宜居宜业的现代化、国际化滨海新城，并培育出华为、金蝶、招商银行、平安保险等国际国内知名行业龙头企业，成为中国改革开放四十年，以产业引领城市发展的真实写照。招商蛇口凭借”前港-中区-后城“的特色开发运营模式，以改革创新这一核心驱动力，紧跟国家战略，布局全国，异地复制，并在一带一路沿线国家输出蛇口模式。招商蛇口近年来在促进产业发展角度持续发力，与各大知名龙头企业、产业公司达成战略合作、培育城市运营体系中的医疗、养老、文创、教育产业，依托招商局央企双创示范基地，加强产业与互联网的结合，建造新业态孵化器。招商蛇口在促进产业发展方面底蕴深厚，位列第二实至名归。

　　中新集团

　　作为苏州工业园区的开发主体，中新集团的知名度一直不如苏州工业园这么振聋发聩，但当中新集团作为区域开发的几个项目相继交出一份亮眼的成绩单，他一定是最近几年不可忽视的力量。中新集团有着独特的商业模式和对这个市场的理解，当华夏幸福和碧桂园喊出百城，百镇时，中新集团依然坚持自己的理念，稳扎稳打，在安徽滁州的苏滁工业园，产业部分导入基本完成，城市面貌日新月异，作为2012年动工，至今刚刚6年时间的项目，方升研究团队认为这是区域开发复制的完美样本。而就造城而论，苏州工业园已经是苏州房价的制高点。其在滁州项目的房产目前还低于滁州平均水平，苏州工业园区能否完美的复制，方升研究团队还是抱有很大的信心的。值得注意的是，中新集团的一二级开发是完全独立，不联动的。

　　宏泰发展

　　河北是民营产业园区的摇篮，除了声名远扬的华夏幸福外，宏泰发展的实力已不容小视。虽然都是做土地一级开发，宏泰的模式也是异于华夏幸福和中新集团。除了卖地收入之外，宏泰已经朝着产业促进，产业发展的路上越走越快。2018年的春晚，宏泰王建军与极限跳伞运动员击掌的镜头一定让产业园区人印象深刻。没错产业布局方面，宏泰在通用航空，文旅，大健康，科创等几个行业均有所积累。而这个发展理念和方升研究团队的理念高度一致。再配上亮眼的业绩，应该来说，宏泰已经转型成产业运营公司，其商业模式和龙河高新区项目都值得业内同行深度解读和研究。

　　张江高科

　　作为一家享誉全国的标志性国控园区，无论是产业运营还是产业集聚的打造都属于全国产业园区行业顶尖水平，这也有效得推动了张江高科核心区域的高速发展。虽然现阶段张江高科提出了产业投资，但是从他的年度报表中就可以看到他的营业收入并不理想。现在张江高科亟需在促进产业发展方面找到一条适合自己的全新商业模式。而一旦张江高科可以探索出这个商业模式，张江高科必将登上一个新的高度。

　　启迪协信

　　启迪协信是市场当中的一匹黑马，托生于启迪控股和协信集团。主打产品是科技商务园，往往会搭配商业和住宅，2017年凭借着优秀的销售额跻身产业园区年度榜榜眼。有别于传统园区，启迪协信喜欢的项目往往是在城市中心或者城市副中心，地理位置相对较好。而物业评判的标准往往可以分割销售，这些因素促成了启迪的销售额。去年大手笔收购恒生科技园，不仅增加园区运营面积，更扩充了专业团队。整编后的启迪协信，依托于清华系的产业资源，在产业运营方面更加炉火纯青。启迪控股和清华系的两大背书减轻了启迪协信快速扩充物业后的招商压力，同时，良好的股东背景也让投拓端和政府谈判游刃有余。

　　苏高新

　　苏南模式备受质疑，作为苏州转型升级的发动机，苏高新抓住区域经济转型、产业升级机遇，依托原有产业稳健经营的有利条件，面向“高”、“新”产业加速推进公司战略转型，以可持续的盈利能力及合理优化的产业架构提升企业内在价值。确立“高新技术产业投资运营商”的战略定位，目标打造先进制造业、环保为核心，产业地产、非银金融与产业投资为支撑的产业架构。应该来说苏高新同样作为国控园区的代表，整个公司的业务架构已经拉开，同时推动地产和产业协同效应，紧抓租售并举的政策导向，由开发向运营转变，可谓紧抓时代节奏。江苏医疗器械科技产业园作为专业化的主题园区，定位于医疗器械行业，同时也是苏高新

　　星河产业集团

　　在众多传统房地产开发企业眼里，产业地产行业未来可期，但转型并非易事，只能“八仙过海，各显神通”。其中，星河产业集团就以独有的“产权/租金/服务换股权”运营模式进入产业地产。两年前方升团队接触星河产业时，星河产业发展的模式就已经明确，两年下来，这一模式得到了房地产类企业转型企业的一致认可。方升团队认为对于房地产企业而言，最合适的路径就是通过产业办公切入园区业务，因为房地产可以整合住宅和商业社区资源，相当于做成城市中心的产城社区，这里对于房企而言，最缺乏的就是产业资源，而星河提前布局入股深创投，这个资源禀赋放到现在绝对就是抢手的香饽饽了，接下来星河产业可以携产业而令诸侯了。

　　2018年度中国产业园区金项目20强。本次获奖的产业园区项目都是在促进产业发展方面有特色，有亮点，值得同行参考学习，以及产业公司投资选址的优质项目。

　　中国产业园区名人堂作为产业园区年度榜常设奖项，因本年度未发现对产业园区行业做出突破性贡献的个人，所以名人堂成员并未增加。中国产业园区名人堂成员为：袁庚、高炜、杨小明。

　　2018产业园区年度榜的子榜单评选出了在单一指标或是单一类型中领跑的产业园区公司、园区项目、金融服务机构等。

　　2018年产业园区三大趋势

　　1. 促进产业发展成全国共识

　　2. 城市运营商成为未来主流

　　3. 新型商业模式呼之欲出

　　从贸易战来看，我国正处于产业升级，产业发展弯道超车的关键时期，最不能接受的结果就是西方对我们关闭技术转移的大门，十九大报告明确提出这五年就是大力发展产业的五年;从国内主流企业的动态来看，房地产前三强均有促进产业发展的动作，甚至包括金融领域，作为实体产业的服务商，也必须服从于这一大前提，因此方升团队认为产业园区的核心价值现阶段就是促进产业发展，产业园区，产业地产运营商均应该以这一核心逻辑搭建商业架构，提炼公司理念，口号和文化。当然现阶段，我们也需要商业化的去思考这一问题。

　　城市运营商这一概念不是方升团队首先提出，但我们赋予了她全新的概念。顺应产城融合的理念，定位城市运营商几乎是绝大多数产业园区，产业地产企业的归宿，从国控园区来看，产业发展起来后，相应的住宅和商业都是需要合理搭配，从产业园到新型城市转型的背后就是运营商从产业园区运营商到城市运营商的转变过程。

　　产业投资近几年是热门话题，但由于产业投资周期长，风险性大等诸多不利因素，产投很难成为公司的主营业务，那么以产业发展为核心逻辑的产业园区运营商一定会产生全新的园区商业模式。其中国控园区首当其冲，借助良好的政府关系，在产业促进的大循环中，无论是政府转移支付还是增量税收分配都有文章可做。而对于转型房企而言，增量税收分配或者整体城市开发或是一条可行之路，目前方升团队调研了几家有代表性的企业，整理后和大家分享。

　　园区必须理清的三大关系

　　产业园区与城市

　　产业园区与城市的关系几经变化，从最初定位与城市的生产功能分区，到后期产城融合，到现在产业园区和城市已有互溶的趋势。方升团队认为产业园区应该定位与城市的产业发动机，在最近抢人大战中，产业园区的价值完全没有被发挥出来，政策在好，不如有高薪，有发展的工作更吸引年轻人。

　　产业园区与住宅

　　直到现在，很多政府还是觉得搞园区就是搞园区，不要拿住宅的地，但由于产业园区和城市早就发生了互相融合的情况，光有产，没有住的结果就是每天上下班的人流潮汐。所以产业园区离不开住宅，灵活应用，标准规划后还可以成为一大盈利点。

　　产业园区与政府

　　产业园区和政府的关系最为微妙，首先产业园区需要政府的高度支持，其次政府应该协助园区办理行政事宜，园区也不能太多的打政府利益的主意，因为一旦你动了这个利益，政府的很多行为就会出现变形，非常不利于后续的合作。最后，在产业导入方面，一定要做到超出政府预期，否则很多时候园区会沦为政府的落地工具。

　　三大园区类型的发展方向

　　国控园区(城投公司)与产业新城

　　无论是国控园区(城投公司)还是产业新城都属于大面积开发，并不是局限于单一的产业园区，是在建设一座“新城”，需要配备各类住宅、商业、教育、医疗等一系列配套设施。需要极强的产业运营、开发建设等能力，未来的发展方向正是城市运营商。

　　商务园区与传统园区

　　商务园区与传统园区未来发展方向，同样可以走城市运营商的模式。比较成熟的案例就是星河产业集团的星河WORLD，在城市副中心开发运营一个集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态的新城。亦或者提高自身整体品牌价值与建筑附加值，在保证入驻率的同时，提高租金水平。以及发展后期，走金融化道路将势在必行。

　　评选原则和标准

　　2017产业园区年度秉承公开、公平、公正的评选原则。制定三大评选原则：

　　l 产业发展作为主要评价方向

　　l 结合定量和定性综合指标

　　l 为行业企业投资选址指明方向

　　方升研究团队想让大家看到的不是比拼一家产业园区企业硬实力(即比拼销售额、园区数量等类房地产化的数据)，而是那些真正投身产业发展、产业服务、具有较强社会责任感的产业园区优秀企业、优秀项目以及优秀个人。

　　2018中国产业园区年度榜评选中，下调了企业发展力的占比，进一步提高了产业发展力占比。我们希望通过我们每年推出的产业园区年度榜来促进产业园区行业在产业发展方面的进步，从而间接的帮助到中国的产业发展，同时督促产业园区从业人员以产业发展为准绳。

　　值得注意的是在2018年12月，在2018国际创新创业博览会上，方升研究团队还将重磅发布《城市营商环境榜》，敬请期待。

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