因一份《租赁意向书》引发合同纠纷案件，两审终结且执行完毕之后，再起波澜。省高院启动审判监督程序，先后指定两地中院再审，个中缘由不得而知。

本社记者 王镡 发自陕西汉中

一份《租赁意向书》，让陕西省安康市汇鑫商贸有限公司（以下简称汇鑫公司）与自然人杨成军、安康市众盛酒店有限公司（以下简称众盛公司）陷入多年诉讼之中。

距陕西省汉中市中级人民法院的两次开庭又逾半年，案情毫无进展。2014年10月9日、11月20日，汇鑫公司与杨成军、众盛公司之间的房屋租赁合同纠纷案两次开庭。

此前，该案经安康市汉滨区人民法院一审、安康市中级人民法院二审，均判决解除双方租赁关系，且已经执行完毕。

因杨成军、众盛公司不服两审法院判决，向陕西省高级人民法院申诉，该院中止原审判决执行，发回安康市中级人民法院再审。但蹊跷的是，时隔不久，陕西省高院再度指定汉中市中级人民法院再审该案。

“该案能够再审的一个关键，是陕西省高院给汉中市中院下过一份指导函，对审判作了‘有明显倾向性的指导’。”知情人透露，从两审终审到再生波澜，原因复杂。

《租赁意向书》

2005年底，安康市粮油总公司（以下简称粮油公司）旗下某大厦商场招租，汇鑫公司竞标入围。

2006年4月12日，汇鑫公司与杨成军签订《租赁意向书》（下简称《意向书》），双方就杨租赁汇鑫公司竞标入围的前述物业开设酒店事宜达成意向。

《意向书》特别约定“汇鑫公司在两个月内确定用途后，杨成军须交纳20万元保证金，并签订正式合同。”

“中标后还没有签订正式合同也没有交付使用，考虑到还没有完全取得租赁权，粮油公司是否同意将商场改作酒店，还存在不确定性。”汇鑫公司法定代表人华涛在庭上强调，“所以约定了合作必须签订正式合同。”

2006年4月13日，杨成军向汇鑫公司交纳5万元保证金。同年8月，汇鑫公司取得广场大厦商场共5层（含地下一层）的租赁使用权，虽未如《意向书》约定取得停车场、洗衣房及锅炉房的租赁权，但这并未影响杨成军租房的决心。

按照《意向书》约定，杨成军的起租时间以粮油公司交房日期为准。

2007年12月18日，粮油公司将房屋交付汇鑫公司。

其时，由于开发、承建商间存在欠款纠纷，仍有数间门面房因承建商“占据”无法交付。双方约定，汇鑫公司向杨出具“交房通知”以协调解决承建商“占据”问题，而杨成军未签订正式合同即持该“交房通知”强行进场装修。

当庭出示的一份录音证据显示，汇鑫公司与杨成军口头约定，后者垫付100万租金，由汇鑫公司借给粮油总公司支付建筑商的“欠款”。但事实上，杨成军并没有按照《意向书》交纳20万元保证金，也未依约垫付前述资金。

各执一词

2008年3月22日，杨成军向汇鑫公司交纳租金30万元。2008年8月，杨成军以向汇鑫公司交纳的保证金和租金入股，与第三方合资成立众盛酒店有限公司，并以众盛公司为主体向汇鑫公司支付租金。

众盛公司涉诉房产“金华商务酒店”开业临近，双方矛盾凸显。争议焦点是起租日期：汇鑫公司认为应从原约定2007年12月18日交房算，而众盛公司坚持从开业之日2008年8月20日计算。

2008年6月5日，汇鑫公司致函杨成军，要求其于6月12日之前签订合同并交付租金。而众盛公司以“金华商务酒店”名义于6月21日给华涛回函，认为双方两次协商签订正式合同时，汇鑫公司对《意向书》约定内容改动过多、起租日期不合理而无法达成协议。

法庭出示的证据显示，2008年8月，众盛公司向汇鑫公司交纳了80万元房租，2009年7月，众盛公司交纳了81万元租金，租期自2009年8月20日到2010年8月19日。但双方仍未签订正式租赁合同。

引致纠纷升级的另一焦点是停车场使用权。

2010年4月，汇鑫公司正式获得停车场产权和使用权。众盛公司此时提出享有停车场使用权，但双方未能就停车场租期达成一致。2010年4月27日起，众盛公司车辆围堵停车场，纠纷持续近两年之久。

2010年4月29日，众盛公司致函汇鑫公司，要求继续履行《租赁意向书》之约定，并要求有偿使用停车场。同年5月24日，汇鑫公司函告众盛公司：将于2010年8月20日收回广场大厦2至4层房屋。

而众盛公司于2010年5月31日回函汇鑫公司，认为双方签订的《意向书》为合法有效合同，并告知将于6月20日前向汇鑫公司交付下一年度的租金。“要求汇鑫公司收函后5日内派人前来办理收款事宜，逾期将采用其他方式交付租金。”

2010年6月3日，汇鑫公司向众盛公司发出告知函，拒绝再收租金，称“因众盛公司未与汇鑫公司签订租赁合同，将于2010年8月21日租金交纳到期之日收回房屋自用，如到期不按时交回房屋将依法收回房屋并终止无固定期限房屋租赁合同，并按照年租金150万元索赔占用期间租金。”

6月8日，众盛公司向汇鑫公司申明，“《意向书》中约定了租赁期限为15年，并非无固定期限。”8月18日，众盛公司向汇鑫公司递送80万元租金转账支票但遭拒收。众盛公司遂申请安康市公证处对“交租”过程进行了公证。

效力之辩

2011年2月18日，汇鑫公司向安康市汉滨区法院起诉众盛公司，要求“解除双方之间的不定期租赁合同关系，众盛公司立即返还汇鑫公司的房屋并恢复原状，并由众盛公司承担2010年8月20日之后占用房屋期间的房租和利息。”

杨成军和众盛公司认为《意向书》性质为租赁合同，众盛公司根据《意向书》对租赁房屋斥巨资进行装修，解决了近200人的就业问题，认为汇鑫公司是对生意“眼红”，才要求解除“租赁合同”。

2011年10月31日，汉滨区法院判决认为，《意向书》合法有效，双方均应受其约束；而众盛公司没有按照《意向书》约定向汇鑫公司交纳20万元保证金并签订正式合同，杨成军又与他人共同投资成立众盛公司，对该装修物进行装修并投入经营，租赁主体已经由杨成军变更为众盛公司，“而原告与杨成军签订的租赁意向书并未实际履行……租赁主体发生变化后，双方更应该签订正式合同。”

一审判决之后，原被告均提起上诉。

杨成军提出，汇鑫公司与其签订的《意向书》订立并生效，已实际履行，在租赁期限内，任何一方无权解除《意向书》；《意向书》虽约定要签订正式合同，但汇鑫公司与杨成军双方实际履行行为视为对该约定的变更，正式合同签订与否不影响实质的租赁关系。

而汇鑫公司答辩认为，《意向书》明确约定要签订正式合同，一直没有签订；双方实际履行合同与意向书有明显差异，双方之间是不定期租赁关系。

二审法院认为，《意向书》应是一个预约合同，但是该《意向书》并非能按照双方的约定“签字生效”，因为汇鑫公司当时还没有与粮油公司签订租赁合同，没有取得租赁处分权，认定《意向书》并未生效。

2013年1月18日，二审法院判决众盛公司返还从汇鑫公司租赁的物业，汇鑫公司给予众盛公司补偿装修损失194.69万元。

2013年3月25日，众盛公司向陕西省高级人民法院提起申诉。

汇鑫公司代理人彭浩衡认为，汇鑫公司在2007年12月18日收房后，因受安康市粮油总公司拖欠施工方工程款的困扰而不能进场，遂与杨成军口头约定，向其出具交房通知，由杨自行处理工程款纠纷。而杨成军在没有正式租赁合同的情况下，持通知强行进场装修，企图形成事实租赁关系，为双方的纠纷埋下隐患，并非所谓履行《意向书》行为。

众盛公司代理人张文安回应称，汇鑫公司和杨成军签订《意向书》之后，汇鑫公司给杨成军发了《交房通知》，将租赁房屋交给杨成军并告知杨成军可以“按变更图施工”。杨成军正是依照《意向书》和《交房通知》两份书面文件进场装修，而且装修过程中汇鑫公司收取了承租方缴纳的第一年房屋租金共80万元，租赁双方显然是在履行租赁合同。

彭浩衡表示，矛盾的核心焦点是在签订正式转租合同的条件已经具备时，杨成军及众盛公司仍多次拒绝签约，且占用汇鑫公司地下室5年未交租金。另外，众盛公司企图利用《意向书》进一步达到强占强租汇鑫公司停车场和索要300万元赔偿的目的，遂与汇鑫公司发生纠纷，汇鑫公司迫于无奈，分别于2010年5月24日和6月3日，函告众盛酒店有限公司要求收回房屋、解除终止不定期租赁关系。根据《合同法》相关规定，向法院提出解除不定期租赁合同关系的请求，理应得到支持。

张文安律师则认为：《意向书》显然是一份租赁合同，杨成军正是在《意向书》签订后才开始以租赁房屋作为公司经营场所注册登记成立众盛公司，并以自己交付给汇鑫公司的房屋租金作为对众盛公司的股东出资，按照《公司法》相关规定，杨成军和汇鑫公司在《意向书》中约定的权利义务自然由众盛公司承继；2009年7月7日汇鑫公司又收取了众盛公司交付的第二年度房屋租金，此后汇鑫公司要求涨房租并再签订所谓的“合同”，双方没有达成协议。其后，汇鑫公司发函告知众盛公司将收回出租房屋，2010年8月初众盛公司给汇鑫公司交付第三年度租金时，汇鑫公司拒收。上述事实有大量证据佐证，而彭律师说“众盛公司多次拒绝签约且占用汇鑫公司地下室5年未交租金”显然是不尊重事实。

汇鑫公司代理人闫京生认为：双方签订《意向书》时，汇鑫公司对资产无处分权。《意向书》就是正式合同的观点于法无据；众盛公司认为是汇鑫公司涨房租和改变《意向书》而未签订合同并非事实；汇鑫公司提出解除和众盛公司的不定期合同关系，证据充分，于法有据。

陕西省高级人民法院廉政监督员李辉中认为，《意向书》已实际履行，应当认定为有效合同。二审判决中“判赔装修损失，拆除装修物”等也超出了当事人诉求范围，建议改判。

专家解读

中国政法大学民商经济法学院院长王卫国教授认为，杨成军与汇鑫公司所签的《意向书》，不具备民事法律关系的民事主体条件，对涉案双方没有约束力，因此，众盛公司无须承继《意向书》的权利和义务。即使《意向书》一些条款得到履行，也只能作为把握当事人真实意思的证据，其完全不具备法律意义上的“合同”所具有的法律效力。

眼下，当事双方仍在焦虑等待再审判决。案件的审理也在当地引起了密集关注，当地多家媒体和多位省高院廉政监督员曾受邀旁听。“法律的尊严不能屈就于闹访缠访，希望法庭依法作出公正判决，而不是被《指导函》左右的倾向性判决。”彭浩衡表示。