墙面反复渗水，武汉花山碧桂园生态城一名业主万般无赖只得敲破墙体。本报记者傅坚摄
编者按
长久以来，品牌一直是企业品质和质量的象征。而在地产领域，这一定律已被诸多大名鼎鼎的上市房企和一线房企打破。
从此前长江商报报道过的保利、万科，到本期重点关注的碧桂园和东原地产，他们一直以房子的品牌质量为傲，但因监管不力等原因，同时又在为自己的品质抹黑。作为国内排名靠前的千亿房企碧桂园（碧桂园控股02007.HK），在处理房子质量的问题上，始终拿不出一个让业主满意的处理方案。而武汉别墅市场的双冠王——纳帕溪谷亦是质量问题频发。
问题症结大致有二，一是在高歌猛进的扩张中，为了去化和加快资金周转，而忽略掉了品质底线；二是因企业壮大后自身的制度设计和创新缺位，从管理上无法驾驭这艘巨舰的远航。
11月17日，武汉市三环外的花山镇碧桂园生态城冬雨绵绵。
李成（化名）站在小区里，不顾飘落在身上的雨点，指着小区内9栋住宅楼对长江商报记者说，“你别看外墙金玉其表，其实是败絮其中”。
李成所指的就是收房半年的碧桂园生态城观澜小区，这个定位高端小区的住宅小区，分别在今年3月和5月，业主陆续收房。施工方是广东腾越建筑工程有限公司，开发商为武汉生态城碧桂园投资有限公司。
在这个小区，被业主诟病最多最普遍的是房屋漏水、渗水以及存在严重安全隐患。
据长江商报记者调查，自今年3月起，就有业主向碧桂园方面及建设部门反映其交付的房子存在严重的质量问题，至今为止业主并未看到多方首肯的处置方案，唯一可以看到的就是开发商及施工方缝补式维修，其中有业主家卫生间连续被挖4次维修。
业主认为，针对此情形应该有第三方独立调查原因，且向业主公示建设部门论证并认可的施工整改方案。
11月20日，碧桂园湖北区域营销总经理王益锋向长江商报记者承认：“我们都是负责任的企业，负责维修好，出现这么多漏水等问题，应该是一个综合性问题。”
即便如此，碧桂园方面和建设主管部门并没有主动调查和回应业主。这种态度令业主普遍感到失望。
11月18日下午，东湖高新区管委会信息宣传中心人士向记者转述该区建设局意见：“情况已经了解，但只对业主回复。”
不过，一位接近东湖高新区管委会建设局的业主转述该局“意见”给记者称：“建设局认为建筑质量存在缺陷，碧桂园公司用最低的标准施工，结果出了事。”
据此，有业内人士揣测，用最低的标准施工可能存在内部人士揩油的嫌疑，不过，记者致电碧桂园集团监察部，相关人士对记者表示，该部门只负责对内部进行监察，对外部的事情不能越权行事。
精装房未达标业主集体拒收
武汉碧桂园观澜小区200多业主遭遇漏水渗水问题后未得到解决，他们均对此深感失望。
身为80后的李成，从未想到要和碧桂园这个国内大型房企较上劲儿。他告诉记者，当时只是冲着碧桂园的品牌前来买房，根本没想到会被“坑”了。
按照碧桂园方面与业主的购房合同约定，业主应在今年3月15日和5月30日分别对1至3栋和4至9楼进行收房。
当业主兴冲冲地前来收房时，首先遭遇到的就是碧桂园方面阻碍业主验房、试水，业主们进一步发现新建房屋内诸多质量问题。
记者了解到，诸如卫生间四周墙壁、客厅墙壁、大小阳台等墙面渗水发霉等情况，而且实为精装房的地板出现空鼓以及墙体或房梁歪斜等质量问题，导致业主认为这与碧桂园公司宣传的单价1200元的精装修相对甚远，业主认为未达到精装房收房标准，不少业主拒绝收房。记者了解到，观澜小区业主约有1076户，业主初步统计发现，出现上述问题占比小区业主至少20%以上。
长江商报记者于11月17日、20日到现场调查发现业主陈述的事实基本属实，记者发现此种情况不仅存在于卫生间、厨房，还蔓延至阳台等区域。
按照施工规范，不应该出现这么严重且普遍的问题，记者就此向施工方广东腾跃公司观澜小区项目路负责人王九明求证，他称不方便回应。
按照业主转述东湖高新区管委会建设局的说法，应该是施工方按最低的标准施工，且最终出现问题。
当日，记者以业主名义向维修的工人求证卫生间漏水、渗水是否是没做防水，这些工人认为可能是防水没做到位，有的则认为是水管爆裂所致。
按照《住宅室内防水工程技术规范》显示，卫生间、浴室的楼、地面应设置防水层，墙面、顶棚应设置防潮层，楼、地面的防水层在门口处应水平延展，且向外延展的长度不应小于50厘米，向两侧延展的宽度不应小于20厘米。
也就是说，住宅室内的防水层从地面延伸到墙面，构造要求应符合现行国家标准。
长江商报记者就此向碧桂园公司相关人士求证均未获得有关技术层面的回应。
11月20日，记者辗转联系上武汉生态城碧桂园投资有限公司负责人吴兴波，他称不方便回应，无权接受采访。
而碧桂园湖北区域总裁助理苏建志对记者说：“我不管项目上的事情。”
长江商报记者11月18日、20日，向碧桂园集团投资者关系办公室及集团监察部发送采访提纲未获得回应。
11月20日，碧桂园集团客服电话告诉记者，他们只做登记，上传到相关部门，针对业主收房发现漏水等问题也不知道上转给哪个部门。业主代表向记者表示，此前与碧桂园公司多次沟通，要求碧桂园方面对室内防水的位置、高度、材料以及施工工艺等公开，但碧桂园方面均以“国家没有二次防水的强制要求”回绝。
值得注意的是，让数百位业主纠结的还在于，相关职能部门并没有根据业主反映和要求调查事件原因，业主只能被迫疲于应对碧桂园方面安排的各种维修。
“缝补式”维修难获业主满意
尽管碧桂园公司湖北营销总监王益锋在电话里对记者信誓旦旦地说：“我们都是负责任的企业，一定会负责维修好。”但是缝缝补补的维修方式，实在难令业主满意，尤其是卫生间反反复复开挖填埋维修，这种“虐心般”的维修方式令业主非常反感，又无可奈何。
11月17日、20日，长江商报记者连续走访至少5处正在对卫生间实施重点返修的施工现场发现，有的卫生间被局部开挖，进行“缝补式”维修。
所谓缝补式维修，就是哪里漏水、渗水现行挖开局部修复，而有的卫生间实则是挖回毛坯房的状态，重新做防水施工，业主普遍反映还是治标不治本。
长江商报记者调查发现，上述施工主要集中在对卫生间的维修，在多位业主新房的厨房天花板处出现大量漏水和渗水以及阳台等，并未引起维修人员注意，或者只是通过局部处理了事。
多位业主告诉记者，发现漏水渗水等问题，一般要报小区物业，小区物业会安排维修人员上门维修，但是这种头疼医头脚疼医脚的处置方式，业主认为并不科学。
报修——上门维修——漏水再次保修，不仅如此循环往复的处置方式过于机械，受访的至少9位业主普遍认为，开发商并没有找到合适的方案来一次性解决问题。
有业主入住后遇见漏水问题，家里的卫生间连续被挖4次维修，上个卫生间不得不打伞进出，后来不得不搬出去，留下早已布置好的新房，等待维修尽快结束。
一位业主的婚期因维修停滞推迟到明年，他向记者直言真是被碧桂园坑了，但目前也不得不接受这种被维修的现实。
然而，长江商报记者从维修工人那里偶然听到话外音。
当天，正在小区5栋某楼维修的湖南籍工人告诉记者，一个卫生间重新返修需要10多天周期，碧桂园包料包工则需要几千元，局部维修的成本就小多了。
也就是说，局部维修对于控制成本较严格的碧桂园来说比较划算。
而基于业主被迫维修造成的损失以及反复奔波的时间成本，碧桂园公司并未主动提出理性的解决方案。
被指以“最低标准”施工致问题频发
一个不容争议的事实是，李成等业主对于碧桂园观澜小区新房漏水、渗水等所引发的建筑质量的担忧并非空穴来风。特别是在多次被维修后仍然出现问题。
对此，武汉一位建筑行业人士指出，这肯定存在偷工减料的嫌疑。
观澜小区是碧桂园生态城中众多小区里的一个独立小区，小区内有9栋小高层住宅楼，每套新房精装修，加上周边良好环境的映衬，总价不高，是碧桂园公司此前精心力推的住宅项目之一。
精装修加上碧桂园品牌的导入，吸引了众多业主到此购置房产，有的业主甚至将第一套房选择这里。
一位业主受访时认为，出现这么普遍的问题肯定与建筑质量有关联。
业主代表先后于今年7月18日、7月20日以及8月15日三次与碧桂园方面正面沟通协调，要求对室内防水的位置、高度、材料以及施工工艺作出公开回应，碧桂园方面讳莫如深。
当地一位业内人士在了解了观澜小区情况后表示，不排除在施工过程中，为赶工期减少了工艺或少用材料。这意味着，施工方在内部对房屋的各种标准进行了“调整”，11月20日，记者向广东腾越建筑工程有限公司观澜小区负责人王九明求证，记者质问作为施工方不应回避也没必要回避此事，他仍辩解不方便回应“请谅解”，后又发来短信称联系了对接媒体的部门下周与记者见面。
在观澜小区施工过程中，东湖高新区管委会建设部门理应对此进行有效督查和监管，11月20日，记者联系上东湖高新区质检站吴信云，他称开完会后回复，其后并未回应记者的求证。
长江商报记者获得一份维修整改结果验收表显示，对4栋2单元1301房的维修整改结果意见上，维修单位广东腾越公司代表杨东亲笔签下“该户内属于我司施工质量缺陷的问题，我司全力配合维修，达到满意的效果。”签字日期为2015年11月12日。
今年8月，在湖北经济广播电台一次政风行风热线上，湖北省质安站副站长董文斌了解情况后认为，碧桂园观澜苑小区问题很多，范围很广，性质比较严重。
11月18日、20日，长江商报记者多次要求东湖高新区管委会建设局对外回应此事，该区信息宣传中心张姓工作人员转述该区建设局给记者的回复称，此事已经了解，但只对业主回应。
11月20日，有业主向记者转述建设局意见称，认为建筑质量存在缺陷，用最低的标准施工结果出了问题。
一套精装房，问题一大堆，不仅漏水、渗水，而且地板空鼓、墙面、绿地缩水等问题，涉及监理、监管、验收等多个环节，这些环节是否能发现和监督上述问题的产生，相关部门并未给予记者满意答复。
记者了解到，该小区的监理单位是广东国晟建设监理有限公司，此前湖北省住建厅公布大治市碧桂园·城市花园五标段7#楼项目存在违法违规情况，监理公司即为广东国晟。
不仅如此，作为碧桂园集团子公司的广东腾越建筑工程有限公司因为两次“挂黑牌”，于今年10月份，被扬州市城乡建设局勒令半年内暂停在扬州承接业务。
质量魔咒已成碧桂园“进城”拦路虎
位于武汉市东郊的花山镇碧桂园生态城项目。记者傅坚摄
“给您一个五星级的家”，尽管碧桂园控股（02007.HK）的广告语家喻户晓，但在一些三四线城市，并没有真正给业主带来五星级的感受。
开盘大卖、收房大闹，令千亿房企碧桂园仿佛走进死循环。
今年上半年以来，碧桂园位于全国各地的住宅项目频频发生质量问题，长江商报记者初步统计先后涉及6省13地碧桂园项目。
就在上述这些住宅项目里，但凡只要大闹一番，质量问题才获重视或解决，头疼医头、脚疼医脚的整改方式，被业主广为诟病。
作为碧桂园控股董事局主席的杨国强对此不可能不知情，其不惜在今年8月25日凌晨2点半写就近300字“指示”，要求公司上下要有能力、有执行力，要各自对自身工作负责，不要重犯。
而另一个显性的影响是，碧桂园的销售业绩因此受到冲击。据碧桂园湖北区域公司一位部门高管向长江商报披露，湖北公司去年销售过90亿，2015年目标仅为45亿，“我们希望今年年底能冲到50亿左右”。
23年前，起步于广东顺德的碧桂园一直专注于国内三四线城市住宅市场，在2007年香港上市后快速向内地扩张，其在三四线城市布局的项目比例一度在70%左右，随着经济下行、房地产市场低迷情势下，供大于求，千亿房企碧桂园似乎走到一个重要的关口。
全国频现交房质量问题
尽管碧桂园控股董事局主席杨国强不惜半夜写就指示，要求员工要为自己工作负责，他指出，“公司每个岗位上的人都认真总结坏的经验，不要重犯。”
可事实上，他所执掌的碧桂园集团旗下住宅项目却屡屡陷入质量纠纷的泥沼中。
不仅近期武汉生态城碧桂园观澜小区存在严重的建筑质量问题，从今年以来，碧桂园全国各地楼盘频繁发生的新房质量纠纷不绝于耳。
长江商报记者于11月18日、20日，两次向碧桂园集团投资者关系办公室及监察部发送采访提纲要求了解内情，截止发稿时止，均未获回应。事实上，类似遭遇，多家媒体皆曾遇到过。
凌晨2点半写就近300字“指示”，借对公司接待人员派车失职略作工作点评，想必身居高位的杨国强主席对碧桂园全国各地频发的质量问题应该不会视而不见。
现实是，碧桂园走进了每逢开盘大卖、每到收房就大闹的死循环。
据记者调查了解，上述情形尤其在今年演绎得异常强烈。
今年11月，江西宜春碧桂园项目一期1000多户业主出现不同程度的质量问题，其精装修房屋大理石开裂、地板踏空以及墙面渗水等情况十分普遍，最终导致大规模维权行动，最后碧桂园总部妥协回应称“返工整改15天内完成”，事件才稍渐平息。
无独有偶，今年7月中旬，湖北宜都市业主收房时就发现当地碧桂园装修质量极差以及细节上诸多瑕疵，并“心急如焚”，当即将收房情况发至当地论坛中供人观瞻，引发当地人士对碧桂园施工质量的质疑。
宜都市于2013年5月16日与碧桂园集团签约，总规划占地面积约1000亩，首期项目总建筑面积192亩，投资10亿元。
彼时，碧桂园控股有限公司湖北区域总裁刘海辉说，碧桂园看好宜都这块宝地，并完全有信心、有能力、高速度、高质量、高标准将宜都碧桂园项目打造成具有极大区域影响力、人居环境一流的商住区，并与宜都建立长期的合作关系。
与刘海辉期望的一样，分布于全国各地的碧桂园住宅产品均希望高速度、高质量和高标准，但是很多项目都陷入质量频繁的“罗生门”。
据记者初步统计，仅仅在今年以内，在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏如东、靖江、无锡，广东台山，重庆垫江，福建三明以及湖北的荆门、随州、宜都及武汉等地，涉及6个省13地碧桂园楼盘，均出现工程质量问题和投诉。
依据时间顺序，今年6月，媒体率先曝出芜湖碧桂园质量问题，7月份则是无锡碧桂园业主集体拒绝收房，8月份则是宜都碧桂园业主投诉及堵路，到了9月份转向碧桂园在江苏如东的项目，10月份则是安徽安庆碧桂园业主讨说法，11月份又是武汉生态城碧桂园观澜苑小区业主反映施工质量问题。而一旦业主“大闹”，针对工程质量问题，碧桂园方面就会着手解决。
较为戏剧性的是，各地碧桂园但凡开盘即大卖，此前的江西宜春碧桂园开盘劲销12亿，碧桂园江城湾开盘两小时揽金8亿、碧桂园兰州新城开盘4小时销50亿等。
碧桂园一直在内部管理中施行“总部—区域—项目”模式，对施工方都是直接管控的强关系，记者并未发现外包或加盟项目，那么上述质量问题究竟是如何产生的呢？
押注三四线城市危机
一位长期观察碧桂园发展的人士为碧桂园“把脉”称，碧桂园扩张太快，管理跟不上，导致问题频发。这位人士向长江商报记者一语道出，碧桂园深耕三四线城市的另一原因：“通过与当地有政府背景的地产企业股权合作，再低价拿地开发，进而快速周转。显然，此种盈利方式已经被改变。”
事实上，碧桂园在近几年深耕三四线城市，这些城市项目的利润贡献占比碧桂园一半以上。
今年8月，碧桂园控股在香港举行今年中期业绩发布会，根据公告，截止到2015年6月30日止，碧桂园实现总收入473.3亿元，同比增长23.5%。
碧桂园控股称，约50%的销售贡献来自于面向一二线城市，另外约50%来自于三四线城市市场项目。
记者注意到，具体到项目数量上，碧桂园品牌部负责人彼时对外宣布，碧桂园有300多个项目，其中一半以上的项目布局于三四线城市。
今年1月9日，碧桂园召开的媒体联谊会上，碧桂园战略发展部负责人林伟营对外表示，碧桂园将减持深耕三四线城市，打造刚需和改善性住房产品。
碧桂园之所以布局三四线城市是因为笃信中国目前的城镇化率才53%，甚至有些地域尚低于这个数据，在碧桂园看来，有着很大的发展空间。
碧桂园在一些公开表态中，期待在全国每个县都建设碧桂园项目，甚至在一些乡镇也要有碧桂园项目。
碧桂园此前介绍，全国2000多个县级市中，有600多个是公司没有跟进的，其余1400个县市都将成为碧桂园的目标。
根据碧桂园2014年半年报显示，当年上半年209个开发运营项目中，有166个均分布于佛山、芜湖以及湘潭等三四线城市。
同策咨询研究部数据表明，今年10月底，三四线城市去化周期高达28.29个月，远远超出合理区间，存在较大降价压力。
亚豪机构市场总监郭毅此前对媒体分析认为，三四线城市产业空心化、人口外流趋势加之楼市供应规模过大，市场供过于求。
事实上，业内人士分析，受经济下行影响，国内房地产市场寒流依然没有走过，三四线城市房地产的风险日益陡增，碧桂园重仓三四线城市可能会带来不少风险。
质量问题成碧桂园转型隐忧
长江商报记者注意到，碧桂园主席杨国强在今年3月到香港参加业绩发布会表示，“我认为中国城镇化进程远未结束，带来大量的住宅需求。”
事实上，碧桂园在一些对外表态中强调三四线城市的重要性，同时也审慎表示尝试一二线城市，北上广深成为碧桂园进城的目标城市。
尤其是在2015年后，碧桂园决定全面回归一二线城市，借以或可规避或分担三四线城市项目的风险。
国家统计局近期一份统计数据佐证碧桂园回归一二线城市的可行性：2015年，北京、上海、广东1—10月份房地产的投资额均一直保持两位数快速增长，其中上海投资增速明显加快，同比增长20.3%。
11月21日，朗汇控股市场总监梅水雄受访时告诉长江商报记者，碧桂园已经在全国形成自己的品牌影响力，再次进驻城市中心区和一二线城市具备先天优势。
此外，他认为，碧桂园这种由城郊转向城中心的步伐，可以解读为战略调整，借以达到降低风险，提高项目竞争力，实现布局，顺应市场变化，改变之前在各个城市非中心地段的局面，实现中心区与非中心区项目全面覆盖。
事实上，碧桂园早着手于在一线城市布局。
今年4月29日，碧桂园拿下位于上海市嘉定区徐行镇一块面积超过6万方的土地，成交价6亿元，楼板价约8108元每平方米，这个一直深耕三四线城市和二线城市远郊大盘的千亿房企一改往日风范，这被业内人士视为意味深长——这是在尝试未来转型的方向。
其实，早在2014年，河北涞水碧桂园项目就开盘销售，此处位于北京周边，是窥视北京市场的一个重要窗口，其后碧桂园在2014年加单在北京区域的布局，一次推出三个度假楼盘，这些信息显现出碧桂园并不满足于刚需住宅产品，似乎在向养老、旅游等地产尝试。
不过，值得关注的是，碧桂园销售压力巨大，据媒体援引其2014年报报道，其位于满洲里建筑面积高达159万平方米的碧桂园项目，三年仅卖掉总量的1%。在广东韶关和内蒙古兴安盟等地，同样面临这样的压力。
随着碧桂园库存量加大，导致销售放缓，资产负债数据会进一步恶化，其财务报表可能也不会那么光鲜。
从财报上来看，碧桂园的盈利能力堪忧。2014年底，碧桂园的毛利率已连续两年下滑，其中2012年至2014年毛利率分别为31.2%、27.7%和24.1%，净利率分别为16%以上、13.6%和12.1%。
国泰君安证券研报显示，2015年，碧桂园净利润率会下降至10%。
此外，在全国三四线城市的实惠地价是碧桂园攻城略地的重要因素，2014年财报显示，其土地均价每平米仅853元。
碧桂园一直认为，土地成本最高不超过售价的15%、地块为净地、一年内实现资金回笼，且历来在各地亦是这般执行，但是，这样的成本和回报率在一二线城市几无可能。
梅水雄受访时认为，当前房地产行业处于去化困难阶段，地段对于项目操作成败及难易起到决定作用，好地段项目风险相对较少，特别是碧桂园进军一线城市过程中也应多做权衡。刘涛熊辉）
来源：长江商报
