“把空中花园当卧室”售卖，多地业主质疑产品品质

海亮地产陷高周转困局

石英婧

“海亮地产用阳台冒充卧室欺骗我们业主，开发商为了保证容积率符合住建部门的相关规定，他们以阳台申报，多卖面积，验收时候阳台容积率只算一半，通过住建局的验收后，开发商将阳台封闭，按房间算给业主。若是一直按照这样欺诈购房者的方式赚取利润，这样无良的开发商如何在各地立足发展？”近日，苏州市吴江区海亮长桥府项目一期业主拿着海亮此前宣传的户型单页，告诉《中国经营报》

公开资料显示，近段时间，海亮地产控股集团管理有限公司(以下简称“海亮地产”)在各地相继爆发维权事件，如山东济宁的海亮公馆项目因偷工减料引发的房屋质量缺陷引发数百位业主维权，合肥海亮九玺因涉嫌消费欺诈引发的众多业主聚众闹事，内蒙古海亮金宝街维权以及兰州海亮滨河壹号无证售房等。

2003年，海亮地产正式进入房地产行业，截至2013年底，公司拥有总资产超300亿元，综合实力位居中国房地产开发企业百强第35位。然而在其高周转、“快”字当头的发展策略之下，各地大规模的维权事件以及地方相关政府部门的监察文件，让盲目高速扩张发展、违规开建、销售项目的海亮地产深陷重重隐患。

快销下的品质缺陷疑云

3年以来，每年超100%的业绩增幅无疑让海亮地产成为业界“黑马”。

对此，海亮地产方面曾经公开对媒体介绍，之所以能够在2013年实现153亿元的销售额，最主要的还是得益于公司一直以来坚持快速销售、快速周转的策略。

目前市场上做的比较好的房企从拿地到样板间面市需要一年时间。而海亮地产有些项目只需4个月，从拿地到开盘销售的平均时间是6个月，很多项目是当年拿地当年便可以实现销售，“快”也成为海亮地产发展的一个标签。当然，近日引发大规模业主维权的苏州海亮长桥府项目也不例外。

据了解，2013年2月，海亮地产才上正式入驻苏州，其在进驻苏州的短短半个月内豪掷18.53亿元，连夺吴江、相城4宗地块。而按照海亮“快”字当头的发展策略，海亮长桥府项目拿地之后在没有收到相关部门的施工许可证的情况下就开始了夜以继日的施工，并被附近不堪噪音之苦的居民数次以“扰民”为由举报。

不仅如此，一纸来自苏州吴江区住建局的监察文件让市民得知原来该项目还是一项没有施工证就开始上马施工的违规工程，甚至还在没有预售证的情况下开始销售。而根据吴江住建局提供的消息证实，海亮长桥府不仅没有施工许可证，也没有预售许可证，无论是施工还是收取预约金都是违规行为。吴江住建局检查大队表示将按照相关规定，对这个项目进行处罚。

在没有施工许可证，也没有预售许可证的情况下，海亮长桥府项目在一期部分楼盘即将开盘之时爆出了“把空中花园当卧室”来售卖的消息。从今年11月下旬开始，该项目数百位业主组织了多次维权行动，但却一直没有得到开发商方面的明确说法。

“我是去年底买的海亮的房子，原本说好的三房现在变成两房了，海亮把空中花园当成主卧售卖给我们，这不是典型的商业欺诈是什么。”该项目业主李小姐告诉记者。而在该项目售楼处，维权业主拉起的“黑心海亮，阳台充房间，还我血汗钱”的标语格外醒目。

对此问题，苏州市吴江区住建局在当地寒山闻钟网站上表示，对于房屋建筑面积差异的问题，苏州市吴江海亮房地产有限公司开发的长桥雅苑(长桥府)已售房产的测绘报告均已通过预测成果备案。关于“隐瞒空中花园设计，当卧室卖给业主”“无论是销售员还是宣传彩页都是明示两室、三室”等行为是否涉嫌欺诈，将由广告、宣传等职能部门进一步调查处理。

“关于是否变相增加容积率的问题，非我局职能范围，具体由规划部门负责管理，我们也已将问题告知。关于缺少原来宣传的的‘鞋柜’问题，开发企业反映已经在样板房中注明‘非交付标准’字样。”苏州市吴江区住建局表示。

对于上述维权业主反映的情况，苏州吴江海亮地产有限公司在回复《中国经营报》记者的采访函中表示：“我司报备图纸中明确为空中花园且与业主合同平面图中亦为空中花园。验收也是严格按国家相关流程、规范按空中花园接受验收。至于业主后期对此空间如何装修使用，由业主自行决策，故我司不存在变相增加容积率之说。”

但苏州海亮长桥府项目业主则指出，海亮地产在宣传销售时期，指出空中花园和阳台是不作为房间出售的，现在被作为房间来出售，海亮地产可谓是欺上瞒下。申报住建部门时为阳台或花园；销售时欺骗业主以房间销售。变相地将原有的三室户型变为两室。

激进扩张下的拿地隐患

“海亮地产总体战略规划是2015年左右，能够做到将近250亿元的销售额，全国排名实现前30。海亮地产快速发展还是近三四年的事情，能保持一个新公司创业时的激情与创新的动力。”海亮地产总裁周迪永多次在公开场合表达其对于海亮业绩飞涨的信心。

对于公司的拿地策略，周迪永也曾经对媒体表示：“在积极土地储备当中，只要寻找合适的机会就会进入。”

然而，在这凶猛扩张的背后，也暴露了海亮专业能力不足的短板。全国多个城市项目相继出现问题，使得一直以来顺风顺水的海亮地产面临严峻考验。在其看似华丽的销售增长数据背后，埋下的是其扩张拿地，激进发展的隐患。

2013年，海亮地产在土地市场上“高歌猛进”，以121亿元的投资规模先后斩获苏州、杭州、成都、济南、西宁等地20多幅地块，新进入了多个城市。

2013年10月29日，海亮地产以10.07亿元竞得成都青羊区清波村3组地块，成交楼面价7950元/平方米、溢价率76.67%，标志着海亮地产首次进入成都。此后的12月26日，海亮地产斥资3.03亿元再拿青羊区清波村3、4、5组地块，进一步拓展成都市场。

除了首进成都外，海亮地产还在年内首次落子苏州、西宁、西安、阜阳等城市。最新公布的数据显示，目前以浙江为起点的海亮地产，已经在全国26个城市布局。

海亮地产投资管理中心总经理黄征透露，2014年海亮地产预计投资规模将达到180亿元至200亿元，并计划在5月份之前拿50亿元左右的土地。但截至记者发稿时，海亮地产在今年网上有据可查的土地交易成交金额与上述目标相去甚远。

一位熟悉海亮地产的房地产业内人士表示：“海亮地产2013年积极拿地，实际上会成为一个包袱，在有些区域这些问题已经凸显。所以今年其拿地动作明显放缓，这背后也和保持资金链稳定是有一定关系的。

不仅如此，进入今年以来，海亮地产在一些三四线城市项目的工期进度也疑出现资金链紧张而造成的工程进度一拖再拖的现象。这与海亮一贯的高速扩张、快周转风格差距太大。

据近期安徽相关媒体报道，蚌埠海亮的工程进度非常缓慢，海亮天御、海亮明珠等旗下的楼盘 “1个多月几栋楼一点变化没有，工地也没几个人”。疑因资金链出现问题。

高周转困局凸显

海亮地产发展的最大特点在于快，可以说快是海亮此前得以取得良好销售业绩的关键。然而“快”的背后，却暴露了其在区域布局、市场定位和产品综合质量等方面的问题。

“我们也讲究灵活性，有一些是策略，有一些是项目机会主义，要结合起来。”周迪永去年曾说。言谈之间，这位浙江企业老板的个人决策风格不言自明。

对于2013年激进拿地的海亮地产来说，其实也代表了高速发展的楼市之下一些地产商对于土地成本持续高涨的一种恐慌。

一位资深房地产人士分析称：“因为在海亮地产高速发展的时候，也恰是整个中国楼市高速发展的时候。所以会对土地成本持续高涨有恐慌心理，进而会积极拿地和建项目。判断逆势扩张是否科学的标准是，资金承压能力是否足够大。如果资金持续，那么逆势扩张其实还是能占据成本优势的，比如今年的土地市场就比较低迷，若拿地，成本会比较低。个人感觉海亮地产整个公司发展快的有点激进，出现激进的心理，和此类企业处于成长期是有关的。而且从浙江的企业来看，企业老板的个人决策往往会影响企业的扩展速度。”

在苏州富思博得有限公司执行董事史亮看来，尽管海亮地产信心满满的在全国各区域布局拿地，但因为此区位布局没有太多的紧凑性，显得很松散。一般来说，在市场比较火热的时期，松散的区域分布并不会引致太多的问题。但是，随着2014年整个楼市逐渐降温，部分三四线城市的发展空间会不断被压缩。当然，这会侧面促进海亮反思其项目分布战略。

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