6月21日，“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划”(以下简称“领昱1号”)成功发行，首期发行底标项目为已实现经营现金流入的旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，产品发行规模2.5亿元。

　　该计划于2017年12月26日获上交所通过，规模为30亿元，涉及10-15个项目，获准在2年内分期完成发行。其作为我国首单民营房企长租公寓储架式权益类REITs，从各方开始合作到获批，历时不到2个月。

　　“领昱1号”类REITs的高效的推出和发行，既是住房市场的需求的结果，也离不开多方商业机构的努力合作，同时是在政策大背景下的应运而生。

　　2027年住房租赁市场预计将达5万亿

　　根据《中国流动人口发展报告2016》数据显示，截至2016年底，我国流动人口有2.45亿人，假设70%的流动人口需要租房，将占全国人口的12.5%。而美国租赁人口占比为35%，英国租赁人口占比为37%，日本租赁人口占比为27%，我国租赁人口占比尚有较大提升空间。

　　同时，我国一线城市租赁人口占比相比于二、三线来说，相对较高，但是与美日英等发达国家的主要城市相比，仍有显著差距。如纽约、洛杉矶、旧金山、东京的租赁人口占比均超过50%，而上海租赁人口占比40%，北京与深圳均为34%。租房人口占比低，将保证租赁市场未来的增长空间。

　　华兴资本发布的《2017年长租公寓行业报告》中指出，我国租赁人群在租金上的开支都有10个点以上的提升空间。在住房自有率和租金占比变化的共同作用下，预计2027年我国租赁市场将达到5万亿。

　　而且，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间。

　　但如此庞大的市场也面临诸多问题。例如在经营上，对于目前的租赁住房运营专业机构来说，市场整体的利润率仍偏低，现金流回正速度也较慢，且租房市场普遍投资额巨大，回报周期过长，回报方式也较为单一。

　　在这样的背景下资产证券化就显得迫在眉睫，而REITs的公开性、透明性、流动性好；较高的收益水平；稳定且高额的分红收益；稳健的财务杠杆等特征更显得尤为可贵。

　　“专业+经验+实力”商业机构强强联合破冰

　　REITs最早起源于20世纪60年代的美国，产品形式是房地产投资信托基金，亦是房地产证券化的重要手段，甚至一度有“没有REITs就没有美国商业地产”的说法在网上流传。而在中国REITs的发展实际上仍处于相对初期的阶段，但随着存量时代的到来，国内公募REITs也让业内翘首以盼。

　　就在这样的背景下，新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs纷纷于2017年四季度获批，住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。

　　其中本次成功发行的“领昱1号”作为首单民营房企长租公寓储架式权益类REITs，实是多方商业机构联合努力的结果，从该计划的名字中不难看出，其中重要的是高和资本和旭辉股份(晨曦基金)。

　　高和资本是中国第一支也是最大的人民币商业地产基金，是中国商业物业证券化的重要推动者和投资者：第一个完全脱主体的权益型类REITs(红星美凯龙)，第一个公寓类REITs(新派)，其丰富的“专业、经验”成为“领昱1号”发行成功的重要推力。

　　晨曦基金作为旭辉股份的核心成员企业，专注于中国企业的股权投资和资产管理业务。同时旭辉股份旗下房地产+创新业务板块运营主体上海领昱亦是本次计划的原始权益人。旭辉股份在二十余年发展历程中积累了丰富的物业开发经验。

　　可以看出旭辉股份具有丰富的物业开发经验，高和资本更像连接“地产”和“资本”的粘合剂一样，兼具双方的特征，并且在商业物业证券化项目上有着丰富的经验。

　　政策的关键性推动力，保证市场健康稳定

　　其实，和企业一样政府同样在做着不懈努力，在十九大报告中就强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。之后的中央经济工作会议中，进一步明确了要支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　两次会议体现了政府对住房租赁市场的高度关心，对于房屋租赁市场来说更是发展契机,长租公寓对大众租赁生活品质的提升,更是符合了当下时代发展的潮流,这一点也从50余个城市密集出台发布租赁新政策中可见一斑。

　　2017年7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取了12个城市，首批开展住房租赁试点。

　　2018年4月，中国证监会、住建部联合印发《关于推进房租资产证券化相关工作的通知》，对开展租房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化展开程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设“绿色通道”。

　　同时4月的《通知》还指出，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。

　　实际上REITs作为一种优秀的资产证券化手段可以极大的丰富投资品类，让每一个投资人在不“炒房”的前提下，参与合理的长期的地产类资产配置，以享受到结构性调整过程中的红利。

　　政策从关注住房制度，到租赁住房建设，再到最近的租赁住房的资产证券化，相比以往来说，可以说是真正从供给侧进行的楼市调控变革。

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