“负利率”时代：房地产的机会在哪里？

本报记者 杨泥娃报道

9月10日，国家统计局公布的数据显示，8月份CPI同比上涨2.0%，同时高于了1年期存款利率。就在8月份物价不断走高的同时，我国也已悄然进入了“负利率”时代。

“负利率”意味着一年期存款利率低于全国居民消费价格指数的增速。现阶段，央行[微博]制定1年期存款利率降至1.75%，然而来自国家统计局公布的最新数据显示，由于鲜菜、猪肉等价格的大幅上涨，8月CPI却同比上涨2.0%。而实际上，近期已经连续多月出现CPI的上升趋势，从今年2月的0.8%上升到8月的2.0%，半年时间增长了1.2个百分点，足见未来一段时间内物价水平继续上升的可能。由此可见，居民存款“负利率”的时代已然来临。

当消费指数高于存款指数，无疑面临着存款所带来的资产缩水的担忧。然而此时，股市动荡，实体经济也缓慢前行，房地产无疑成为维稳的最佳选择。

在迈进“负利率”时代的同时，借助居民储蓄转移的力量，房地产能否真正重返“春天”？而房地产企业又将如何利用这个机会实现企业的成功转型与发展？

“负利率”或将持续

实际上，“负利率”对于我国居民来说并不陌生，记者从华泰证券的研究报告中了解到，自上世纪90年代以来，我国已经经历过4次负利率时期，分别是：1992年10月至1995年11月、2003年11月至2005年3月、2006年12月至2008年10月、2010年2月至2012年3月。

独立经济学家宋清辉在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，2007年国际金融危机席卷至中国，我国的CPI上升水平远远超过储蓄利率，一度超过6%，给居民存款带来严重的隐性损失。“目前出现的负利率，对正在推进的利率市场化改革将产生不可忽视的阻力，同时也会对中国经济带来长期不利的影响。”

然而，在全球范围内来说，低利率已成为“常态”。自2014年6月，欧洲央行宣布下调隔夜存款利率至负0.1%，成为全球首次将存款利率下调至负值的主要央行；2014年9月，日本央行也以负利率推行债券货币化；美国也是自推出QE后利率基本保持在零的水平。

香港粤海证券投资银行董事黄立冲指出，对于一个经济体而言，负利率实际上有两个方面的体现：“一是名义利率为负，二是实际利率为负。前者是指居民在银行的存款没有利息，后者是指名义利率低于通胀率，即存款利率跑不赢CPI。”

而本轮“负利率”的来临与以往也有着不同之处，在上述的4个负利率时期，CPI的最高值分别达到27.7%、5.3%、8.7%与6.5%。与当时不同，8月份的CPI仅为2.0%，与以往相比仍处于较低水平，因此，利率的快速下降成为了本轮负利率出现的主要原因。

黄立冲认为，尽管目前利率水平已经创下数年新低，但实体经济依然面临下行压力，因此不排除央行可能还将有进一步降息的动作，以此来降低实体经济成本，启动基建项目，以推动PPP项目运行。

申万宏源证券首席宏观分析师李慧勇也认为，“在经济内生动力不足的情况下，政策将根据需要为‘稳增长’保驾护航，如果有需要央行还会继续降息，负利率有可能成为未来一段时间的常态。”

房地产市场获利

负利率时代来临，存款的变相贬值，使得资金也不断流入投资领域，而业内人士更是普遍看好此时房地产市场的投资价值。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时认为，房地产市场在负利率时代的投资选择中存在许多优势。“一方面，在负利率的情况下，货币会贬值，但实物资产相对于货币而言是升值的，房地产作为实物资产的一种，能起到保值或升值的作用，从而在低利率的环境下容易受到投资者的青睐，这很可能出现需求带动房价上升的现象；另一方面，房地产是资本密集型产业，负利率使得贷款成本近乎为零，有利于房地产企业获得资金来实现扩张。”

实际上，每一轮“负利率”时期，房地产市场均有不同程度的“抬头”。来自国家统计局公布的《1987年以来的国内商品房平均价格及上涨情况概览》显示，在我国4次负利率期间，房地产市场分别呈现出达到60%、34%、12.8%以及15%的上涨幅度。

韩长吉指出，在负利率时代，房价迎来上涨的可能性较大。首先，从我国房地产市场的历史记录来看，在4次负利率期间，房价都出现大幅上涨的情况；其次，从其他国家的经验来看，包括欧美以及日本在内的一些国家在负利率期间，房价普遍呈强劲上扬的态势；最后，从作为房地产投资替代品的股票的角度来看，目前我国A股正面临剧烈调整，资本市场不景气，投资者很自然的把目光转移到房地产身上。

也有房地产行业内人士认为，此轮房地产市场将与以往普遍上涨的市场格局不同，城市分化的现象将依然严重，经济基础较好的一二线城市房价上涨速度较为明显，而三四线城市由于依然面临去库存压力，供求差异大，因此受益程度相对较低。

　　房企的机会在金融

房地产市场的看涨无疑为房地产企业提供了发展契机，然而，也有分析人士称，尽管房地产市场短期内会受到负利率刺激而走强，但实体经济仍然下行，如果楼市短期出现过度透支，未来市场有可能持续恶化。因此，房企如何在此机会实现有利的转型成为值得关注的问题。

韩长吉坦言：“在负利率时代，房地产企业的贷款成本较低，且发生需求推动房价上涨的可能性较大，这或许会给房地产行业带来一种春天来临的错觉，一些企业可能会盲目乐观、大举扩张而忽视宏观经济下行、房产市场趋于饱和的现状，所以房企借机融资发展经营要适度，否则不仅会加剧房企发展的风险，还会使楼市透支过度。房企应该把握住机会，努力扩充财力，实现去库存以及科学地开展并购。”

实际上，房企近来频繁的发债融资也成为趋势。来自中原地产研究部的数据显示，今年以来，已经有超过60家上市房企在国内发行公司债，融资额度高达2500亿元，而且发债成本出现明显下降。以恒大地产为例，公司于今年6月成功发行的50亿元境内公司债，融资成本仅为5.38%，仅为海外发债成本的一半。

对此，新城控股高级副总裁欧阳捷坦言，“在负利率时代，随着资金成本下移，很多房企都在发债拿地，以赌高价地后续增值的空间。”

然而，在宋清辉看来，如此举债融资的背后也隐藏着高风险。“在负利率时代，随着资金成本逐步下移，很多房企都在通过拿地，赌项目增值，这是不少房企的生意经。值得注意的是，有些房企房拿地价格较高的情况下往往伴随着高风险，回顾过往一些地王项目，有些甚至变成了烫手山芋。”宋清辉说。

在宋清辉看来，房企应该借机发展新模式实现升级转型。“新湖中宝、绿地、万达[微博]和恒大等房企将互联网金融视作未来业绩增长点，都把金融作为转型和业务延伸的方向，这至少说明互联网金融是房地产转型的大势趋，是它们未来几年重要的利润增长点，例如万达的第四次转型已将金融板块纳入集团主业，形成地产、金融、电商、文旅四大板块并重的格局。互联网金融为房企融资拓宽了渠道，未来或会有更多的房企加入这一领域。”宋清辉说。

同时，宋清辉指出：“房地产与互联网金融的结合，通过从房地产商到购房者的投融资模式，达到资金快速流转，从而解决了房地产商、消费者等多方资金短板等问题。房企转向互联网金融等于自己插上了互联网金融的翅膀，发展空间巨大。”

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