继绿城诚园之后，绿城在北京住宅市场沉寂已达六年之久。日前，绿城联合中交、平安以57亿元的代价再次在北京住宅市场有所斩获。业内人士表示，重回北京显示出“融绿之争”结束、中交入主之后，动荡的绿城回归稳定，展现其重回一线房企的野心。但刚进入“3万元时代”的门头沟，能否承载绿城地王级产品销售，走出危机的绿城将迎来“地王”的新挑战。

门头沟取“地王”

日前，绿城联合中交、平安，经过现场66轮争夺，以57亿元，配建3.1万平方米拿下北京门头沟地块。其高达3.32万元/平方米的楼面价也刷新了门头沟土地楼面单价。

据悉，在该项目中，绿城将持有项目股权43%，成为项目操盘方，平安持有42%，中交则持有15%。

业内人士表示，此次杀回北京对绿城意义重大，绿城2003年就已进入北京，但自2009年绿城在北京开发绿城诚园后，再住宅面世，期间绿城企业也一度陷入生存危机。

相关人士表示，绿城内部管理层曾在“融绿之争”时出现动荡，一定程度上影响了绿城拿地节奏，中交入驻后逐渐恢复元气的绿城回归北京必然更加渴望证明自己。同时，在绑定平安和九龙仓成为其战略合作伙伴后底气也变得更足。

资料显示，绿城年初提出“加大销售力度、拓宽销售渠道、加快库存化”的策略。今年10月，绿城再次做出调整，计划将把投资区域严格控制在14个一二线城市。并在两三年内把三四线城市的库存压缩在企业产品整体占比25%内，甚至将来整体退出三四线城市。

2015年前10个月，绿城累计合同销售金额约510亿元，比去年同期下降12.67%。业绩下滑的绿城亟须加快项目周转节奏。上述人士表示，门头沟地块作为高端项目，去库存周期必定拉长，与渴望转型实现高周转的企业战略恐怕有所矛盾。

产品塑造面临挑战

业内人士分析，如果以传统经验判断门头沟区域，刚需和改善型需求则是区域的主流。

目前门头沟新城区在售项目多为商住小户型，在长安街西延长线两侧没有住宅规划，包括远洋新天地、鸿坤七星长安、华润悦景湾、融创西长安壹号这些商住产品就成为该板块的主力供应。

“价格在门头沟板块依然是竞争的焦点之一。”一家房地产代理公司负责人表示，去年底位于六环外的门头沟板块售价已普遍突破3万元/平方米。目前老城区刚需盘仅有京汉铂寓项目及京西金泰丽湾的部分房源；改善型需求项目主要为京西金泰丽湾；西山艺境、V7西园则为区域高端楼盘项目代表，总价在六七百万元以上。

目前，门头沟区域内称得上“高端”的项目也只有泷悦长安和华润·润西山，但也仅称得上高端改善型项目。

机遇风险并存

绿城相关负责人表示，门头沟地块将借鉴绿城推出的杨柳郡、留香园等项目经验，在户型设计、功能性和实用性等方面有所创新。

业内人士表示，这次进驻门头沟地区也许对绿城来说可能再次面临新的考验。该地块楼面价达到每平方米3.26万元，是门头沟首宗超过3万元楼面价的地块。但门头沟目前作为“刚改”的主流区域，能否消化如此价位高端产品，令业界担忧。另外，该地块容积率2.8，与一些高端项目接近别墅的容积率相比毫无优势可言。面对高端豪宅在门头沟基本上处于空白的现实，未来项目定价将成为最大悬念。

绿城方面表示，经过精密测算，楼面价3万元/平方米是趋近饱和价。加上装修和营造成本、税费等，预估项目最终成本价为4万元/平方米，项目未来的空间还很大。

业内人士预测，区域内豪宅客户的稀缺是项目短板，但顶级项目的缺失也许正是绿城的机会所在，凭借绿城在全国豪宅项目开发营造的良好口碑，绿城一直有为数不少的粉丝追随，其在门头沟区域理应有所作为。 董家声)