来源：腾讯财经

 

近期佳兆业多个在售房源被锁定，导致一些购房者开始恐慌：此类项目能否按期交房？而这样一种恐慌背后，也滋生出一种新的市场风险，即购房者试图以断供的方式来规避交易风险。相比2014年受房价下跌影响而出现的断供现象，今年此类因房源查封而触发的断供风险更值得关注。

 

房企因各种原因导致项目延期交房，并不少见。但因房企经营不稳定而导致项目被锁定，还是比较罕见的事。面对这样一类“黑天鹅”事件，购房者未来的月供价值有多大、应如何防范此类住房交易的风险，自然成为最关心的问题。

 

 

在传统的商品买卖环节中，买卖主体之间的关系和权责比较明确。一旦一方发生违约，另一方自然有权利放弃曾约定的义务。但住房市场有其特殊性。在购房市场上最普遍的交易方式就是按揭贷款方式，商业银行信贷部门在其中扮演了重要角色。换而言之，房产交易的法律关系体现为房企和购房者的关系，但按揭贷款的交易却是围绕商业银行和购房者两者进行的。

 

这也意味着，房企本身的经营行为，不论优劣，均不能成为影响购房者按揭贷款行为的因素。

 

而且从商业银行的角度看，发放这样一笔房贷，本质上只是其多种贷款中的一类，并无特殊性。而且购房行为是由购房者先发起的，其理应对交易风险有充分的考虑，并不能因为此类交易存在风险，就“蛮横”拒绝偿还月供。此类房贷的合同中，甲方是购房者，乙方为商业银行而非房企。从合同法的角度看，购房者没有理由拒绝偿付月供。

 

一旦不按时足额还贷，购房者自然将背负“弃房断供”的嫌疑，进而引发各类风险。

 

一般来说，商业银行信贷部门会通过电话、邮件、上门拜访等方式进行催缴，从而督促购房者按时还贷。如果按揭贷款将到期时，购房者处于一个有心无力的状态，即有还贷意愿但无足够的支付能力，那么部分商业银行还会提供一个变通的方式，即展期。在这种模式下，购房者应该在借款到期前的时间内向商业银行申请展期，商业银行同意后，可以和购房者签订展期还款协议书，从而缓和月供压力。

 

但很显然，如果仅仅拿房企项目出问题来回避月供的义务，其理由根本站不住脚。这时候，商业银行会将此类未清偿的贷款定义为逾期贷款，即通俗理解的“断供”行为。商业银行往往会对此类断供的金额加收一定的利息，即罚息，且以日为单位进行计算。更糟糕的是，即使后续房企有能力进行交房，此类住房的所有权也会转移到商业银行手中，并以司法拍卖的方式进行处置。

 

 

对于一个购房者而言，贸然断供的风险自然也能够为其所意识到。之所以违规操作，在于憋屈的心理作祟：自己已按购房合同规定按期支付月供，但房企为什么拖延交房呢？必须承认，按约定条件、按时按质交付房屋是房企的法律义务，逾期交房则是明显的、严重的违约行为。从这个角度看，购房者完全有理由向房企索取赔偿。当然，对于这样一个索赔的内容，要视房企违约的程度和房企所处的经营状况而定。

 

可以回顾下2013-2014年部分房企延期交房的案例。当时受融资环境收紧和房企资金链断裂的影响，部分房企交房时间不断往后挪。在这种情况下，房企和购房者已签订了商品房预售合同，那么房企在约定的交房时间内不按时履约，购房者完全可以向此类房企进行催促和索赔。当然，实际情况是，部分房企会通过加快项目进度、承诺提供无偿精装修服务等进行补偿。

 

另外，部分房企项目被锁定和延期交付，或和其不具备房地产开发主体资格的原因有关。此类项目之所以进度缓慢，在于一些手续不齐全，需要补办。这种情况下，房产违规预售，和地方管理部门监管缺失必有关联。当然，直接找相应管理部门进行索赔并不现实。普遍做法是，此类管理部门会督促房企加快项目的开发进度、给购房者进行各类货币补偿。

 

当然，最糟糕的就是房企本身面临了破产的危机。对于此类房企房源被锁定、无法按期交房的现象，将涉及到债务清偿的问题。从目前企业破产清算的偿债优先次序看，将优先拨付破产费用，其次是解决企业员工的薪酬等福利问题。待此类问题解决后，将解决企业破产前应缴纳的税款问题。最后才会涉及企业债权偿付的问题。而在企业债权索赔方面，将优先考虑机构的利益。因为在实际赔偿过程中，此类机构能够获得更多的信息，也更容易和企业管理层进行接触。近期佳兆业风波后，各大信托公司纷纷发公告，“宣誓”债务的优先索取权，背后反映了其希望尽早获得债务的兑付权。

 

所以说，当真正出现房企清算的问题时，购房者权益被补偿的可能性将非常小。一来是购房者和房企之间的财产争议对象为房产，而非货币类资产。二来是此类被清算的房企往往背负高昂债务。待别的群体优先受偿后，购房者或会尴尬发现，其已难以再分一杯羹。

 

 

购房者滋生断供的念头，背后折射出住房交易过程中机制的缺失。这和目前国内市场特定的住房制度有关。比如说，在住房预售过程中，购房者往往是信息掌握最不完全的群体，而且也往往缺乏专业的住房交易知识。一旦利益受到侵害，在投诉和索赔无结果的时候，采取过激的手段自然也能得到理解。

 

当然，要真正屏蔽此类风险，关键是要设置一堵防火墙，这可以借鉴国外其他国家的经验。比如在美国，住房交易各个环节中会嵌入保险制度。这里以美国住房抵押贷款保险制度为主要表现。另外，由于美国商业保险市场比较发达，进而也能够在住房交易环节中处处体现保险的元素。美国购房者的置业计划背后，可能有着律师、税务师、理财师在内的团队支持，其会对住房交易进行各类风险提示。所以一些购房者从防范交易风险的角度出发，会主动签订住房保险合同。

 

中国其实并不缺这样一道防火墙。早在1988年，中国人民保险公司财产保险总公司就出台了《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》，首次推出个人购置住房抵押贷款保证保险业务。但实际情况是，此类保险计划多为商业银行所采纳，以防范银行信贷投放风险为目标。而购房者对此类保险合同的兴趣并不大。即使在商业保险范畴中，各类保险条款主要是防范购房者偿付按揭贷款的风险，而非防范房企拖延交房的风险。这就出现了一个不对称的现象：购房者若无法按时还贷，那么保险公司可以代为偿付，从而减少商业银行信贷的风险。而在房企交房不及时的情况下，购房者却很难找到一个有效的风险规避手段。

 

因此，进行保险制度的创新，为购房者住房交易风险的规避设置防火墙，可以成为接下来住房市场管理的重要任务。但更为重要的是，购房者在面对这样一种危机时，应该有定力。这样一个定力才是真正的防火墙。

 

面对目前房源被锁定的风险，购房者大可不必恐慌。实际情况是，若房企违约的动静太大，地方政府势必会介入。一般会通过引入第三方机构的资金、保留相同的项目工程施工队、引入新的项目运营方等，从而确保住房项目能按期交房。而对于断供的念头，购房者自然应主动将其掐断！

(腾讯智库成员严跃进，上海易居房地产研究院研究员)