裁员、卖项目纾缓危机佳兆业：艰难的救赎

华夏时报记者陈小瑛深圳报道

佳兆业深圳项目迟迟未能解锁，导致该公司危机一步步升级。继汇丰4亿贷款提前到期无法偿还后，深圳又有合作伙伴要求佳兆业偿还12亿资金。

1月6日晚间，一则“佳兆业董事会下午达成

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协议，决定破产重组”的报道瞬间扩散。当晚佳兆业公开回应，“当天下午并没召开董事会，也没有达成所谓协议。”

尽管佳兆业否认破产重组传闻，但该公司陷入债务违约风波却是不争的事实。随着局面不断恶化，佳兆业的自救之路变数丛生。

“现在最大的办法还是去找政府，我们已经跟政府沟通过，但至今还没有结果。”佳兆业集团内部人士对记者表示。

遣散部分员工

在1月6日媒体公开报道前，某证券公司人士即在微信上发布上述破产传闻。该证券公司目前正在审核一笔佳兆业在西部某市项目融资业务。

“我也是从金融机构听到的消息，但源头谁也不知道，现在银行都在问我。”该证券公司人士告诉记者，佳兆业在上述西部城市有2个项目，希望通过该公司以信托方式从银行获得资金，融资2亿元用于其中一个项目的二期开发，借款期限为2年。

“这笔业务元旦前刚报上去，还在审批阶段，不知道风控能否通过。”上述证券公司人士表示，现在金融机构对佳兆业的消息都非常敏感，项目是否装入上市公司资产，都要先查清楚。

“银行放款出去，首先会考虑佳兆业是否有还款能力，现在担心的是舆论对项目销售会产生影响，房子不好卖。”上述证券公司人士说，佳兆业出事后，当地区委区政府也准备组织班子去考察。

一位知情人士告诉记者，佳兆业内部一位业务高层对其称，佳兆业目前确实陷入了困境，资金周转困难。

据佳兆业一位离职员工透露，公司于去年10月成立的一家基金公司面临解散，并给予已辞退员工1个月工资的遣散费。

“现在还没有开展业务的部门先解散，以减少开支，投资发展部也面临着裁员，因为公司暂时不会再开展新业务，更不可能去拿地。”上述离职员工告诉记者，由于业务难以开展，目前深圳公司业务部门已有多名员工离职，另有不少员工在开始寻找下家。

而据记者了解，国内银行暂时并没有逼债，但是不少债权人已有担忧，经常前往公司了解情况。

佳兆业问题令人目不暇接。去年12月以来，该公司深圳房源被政府“锁定”，包括主席、副主席以及首席财务官在内的多名高管辞任；今年1月1日，因无力清偿提前到期的汇丰4亿贷款而违约；1月6日，深圳龙岗区旧改项目两合作伙伴与其终止合作协议，并要求佳兆业退还12亿元。

佳兆业此前在公告中说，汇丰事件可能会引发后续的交叉违约，对公司财务状况造成重大不利影响。而占据公司销售业绩三四成的深圳项目被锁，无法销售回款，也导致公司短期债务压力增加。

除银行贷款外，佳兆业还有5只公开发行的债券，总值约为192亿港元，其中一只于1月8日支付2亿港元债息。该公司能否如期支付，引人关注。

艰难求生

深圳一位熟悉公司重组的律师告诉记者，佳兆业并没有资不抵债，目前还不至于走到破产重组的地步，佳兆业并非没有还款能力，只是因为债务提前到期无法偿还，才出现资金困难。

“债务重组不是法律概念，不需要像破产重组一样走法院申请程序，只需要佳兆业与债权人达成协议。”上述律师说，包括债转股，延长债务偿还期限，引入新股东出资，或者进行资产剥离等方式，都可以尝试。

该律师认为，佳兆业引进生命人寿后，后者可以股权或者债权行使，但若是借款，因为风险高，又需要找其它股东来担保。

房地产金融领域资深评论员黄立冲告诉记者，目前佳兆业评级被机构不断下调至垃圾级，很难再发债。最大的可能是向生命人寿借钱，因为大股东持股不能超过30%，不能以股权形式出资，另外，只能依靠佳兆业家族出资来自救。

黄立冲说，令佳兆业资金链告急的是，以项目名义融资的钱，只能用于项目开发，不能用来偿还汇丰等境外融资债务。如果佳兆业能与汇丰等机构商谈，或许能以更高成本续约并延长还款期限，或者以某种代价来换取汇丰的豁免。

此外，佳兆业已经开始卖项目来救急。去年年底，佳兆业将上海一项目转手给万科，回笼资金12亿元，但在扣除银行贷款和相关费用后，出售该项目收益只有877.6万元。

“佳兆业只能断臂求生，能卖的项目先卖掉，但通常地产公司大部分的项目，80%都已经有抵押贷款，卖项目回笼的资金都要先还银行贷款，真正收益不大。”兰德咨询总裁宋延庆告诉记者，80%的企业控股股东股权都有抵押，再通过抵押股权融资也很难。

除上海已转手项目，佳兆业还有多少项目可供处置？资料显示，去年佳兆业共花费90亿元买下16个项目，其中南京项目就花了42亿元。值得关注的是，三个项目位于深圳，目前无法转让。

“还没有开工的项目可以整体转卖，已开发的项目，可引入其他开发商合作出资。”一位房地产资深人士称。

宋延庆表示，房企开发都是借新还旧，一旦有意外发生，债权人集中逼贷，就会使企业陷入绝境，所以开发企业一定要做资金压力测试，谨防出现“黑天鹅”事件引发资金困境。

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