来源：证券日报 记者 王丽新
《证券日报》记者调查获悉，自去年第一个商品住宅项目入市后，多家知名房企进军横琴新区楼市，而超七成购房者来自中国澳门
去年开盘均价2.5万元 平方米，今年均价即涨到4.2万元 平方米！在全国楼市全面低迷，开发商想尽办法降价把房卖出去的背景下，华融·琴海湾今年销售额却达到了25亿元。
“5分钟步行通关”，“房价不足中国澳门一半，“首付贷款享受中国澳门的低利率”，“巨大的升值收益”……《证券日报》记者在珠海市横琴新区现场调查获悉，上述种种因素促使中国澳门居民大批涌入横琴购房，在当地围绕华融置业（中国华融控股子公司）开发的横琴新区第一个商品住宅项目华融·琴海湾周边，三个货值约百亿元规模的项目相继入市，而这四个项目的购房者的70%都来自中国澳门。
据记者调查获悉，横琴目前已经吸引了华融置业、中海地产、K2地产以及本地房企华发股份争抢进驻，楼面地价每平方米已接近2万元，为全珠海市最高地价，甚至直逼珠海市临河豪宅的销售价格。
超七成购房者来自中国澳门
12月5日，在阴沉的天气中，《证券日报》记者走访了横琴新区华融·琴海湾项目。该项目对面即珠海通往中国澳门的横琴口岸，据悉，12月18日该口岸将实现24小时通关，而从该项目到中国澳门仅需要5分钟。
在华融·琴海湾销售中心，记者发现一辆持有中国澳门和广东省的双牌照轿车正从项目驶离。随后，该项目销售人员向记者透露，“我们项目中不少购房者来自对岸的中国澳门居民，所以经常看见持有中国内地和中国澳门双牌照的车辆出入”。
据记者观察，华融·琴海湾项目已经建成了几栋高层板楼和不少双拼别墅，多数楼栋外立面已经做好。此外，项目附近还有去年迎来第一批新生的澳门大学新校区，身后则是横琴新区最大的湿地公园。
值得注意的是，《证券日报》记者获悉，整个横琴岛三年前仍处于荒岛状态，但近两年变化非常大，去年基础设施建设见成效，今年则已经非常成熟，十字门中央商务区建成，横琴长隆酒店开业。而随着横琴口岸24小时通关等各类政策性利好逐步落地，横琴新区的首个商品住宅项目华融·琴海湾的房价也一路迅猛上涨。
“项目去年下半年开盘，当时销售均价约为2.5万元 平方米，现在双层别墅项目仅剩少量房源，销售单价为7万元-10万元 平方米；高层板楼二期则早已售罄，现在推出的房源销售均价为4.2万元 平方米。”该项目销售人员向记者表示。
对此，有消息人士向本报记者透露，2013年该项目将要销售时，珠海市中心海景豪宅销售均价仅3万元 平方米。当时，业内预测，华融置业预售价格维持在9000元 平方米才会有市场。
令人惊诧的是，该项目开盘时均价为2.5万元 平方米，项目自首期入市到现在的一年多时间内，房价提升空间是1.7万元 平方米，涨幅达68%。
此外，记者调查获悉，与华融置业旗下项目相邻的K2·荔枝湾高层公寓房价甚至高达4.2万元-4.9万元 平方米之间。
而统计数据显示，2014年11月份，珠海市商品住宅的成交均价为13029元/平方米，与之相比，横琴新区目前在售的房屋均价已远远超出了珠海市平均水平。
值得注意的是，华融置业相关人士透露，该项目为华融置业首个真正意义上操盘的项目，但其开盘以来已经实现近50亿元的销售额，今年单盘销售也已经超过25亿元，有望挤进全国单盘销售额排名前十榜单，而其明年还有近30亿元的货值将推向市场。
“我们的项目与对岸的中国澳门房价相比，即使卖到4.2万元 平方米，也低了近一半。所以，项目客户主要来自中国澳门，比例高达70%以上。”华融置业相关人士向《证券日报》记者表示，附近其他的商品住宅项目主要购买力也来自中国澳门，其中有不少中国澳门投资客。
多房企抢滩横琴楼市
值得注意的额是，作为一个处在开发当中的经济特区，横琴新区的商品住宅用地非常稀少，升值空间非常高，这也是多家开发商争抢进入横琴新区的动力。
“横琴新区紧邻中国澳门，但商品房项目开发只占整个横琴岛总体开发建筑面积的2%，非常低”。华融置业相关人士向《证券日报》记者表示，这种超低的商品房规划和位置优势吸引了不少自住和投资需求向横琴新区靠近。
在这种背景下，中海地产、K2地产以及本地房企华发股份均在横琴新区摘得土地，不过，与华融置业相比，这些房企进军横琴楼市稍微晚了一步，其拿地楼面地价都高达近2万元 平方米。
2013年10月21日，位于横琴的两宗约25万平方米的商住用地拍出，华发以1.84万元/平方米的楼面地价，再次刷新珠海“地王”纪录，另外一宗地块则由K2地产以楼面地价1.8万元/平方米成交，而华融置业凭借其先天优势，获得的土地成本相对较低。
据记者了解，华融置业为中国华融控股子公司，虽然在房地产二级开发市场尚属于新兵，但其紧密结合中国华融不良资产管理主业，以“存量+增量”不良资产盘活思路运营，目前已经在珠海、青岛、湘潭、贵阳、涿州等多个城市布局。据悉，中国华融对其要求是成为“中国华融重要房地产战略平台和利润中心”。
而在房地产市场利润率逐渐下滑，“黄金”变“白银”的大势下，华融置业在利润的大账上则有其独特的减成本方式。
据华融置业上述相关人士透露，目前华融·琴海湾项目所在地块是中国华融利用不良资产置换而获取的。
对此，在近日召开的中国改革（横琴）论坛上，中国华融资产管理股份有限公司董事长赖小民向记者表示，“我们搞房地产跟别的企业不一样，我们把不良资产变为优质资产。”他表示，用收购重组方式获得不良土地资产，而不是以在土地市场上举牌斩获土地，这样能充分提升这些资产的溢价能力，在市场逆周期下实现顺周期发展。
