来源：上海证券报 记者 李莹 

 

 

随着房地产行业市场环境的变化和资本市场进入上升新周期的形态确定，在宏观经济景气和微观财富增长背离的大背景下，我国居民投资方式将日趋多元，在不动产投资品种上有了更多选择，流动资产投资占比将提升，另类投资将越来越受到市场的欢迎。

 

随着房地产市场的一轮深度调整，资本市场在经历了七年的低迷后重新走向活跃，宏观经济景气和微观财富增长出现了四年来的首次背离。9月交银中国财富景气指数调查报告显示，国内居民家庭财富配置也在发生深刻变化。

 

过去十年，我国房地产市场经历了长时段的爆发式发展，激发了一股空前的全民炒房热情。不少投资者在房地产市场上获取了丰厚的回报。交银中国财富景气指数调查显示，大多数城市居民家庭这十年来积累的不动产迅速增值，因而资产价值较高，大约占家庭总资产的四分之三。绝大多数家庭持有的不动产为房产，仅少数拥有商铺、写字楼等商业地产。家庭排在二位的大资产是投资理财，主要包括股票、基金和理财等等，储蓄在家庭财富配置中的占比逐渐下降，大多家庭仅有少量储蓄用于预防性需求，而投资理财比重逐渐提升，未来发展空间较大。比较起来，收藏品在国内家庭财富配置中的比例最小。

 

一般来说，经济的繁荣兴旺有利于居民收入的增加，而当经济环境趋紧，企业利润下降时，居民增收的难度也会加大。看交银中国财富景气指数四年来的走势，经济景气指数与财富景气指数基本上呈现正相关关系。单在上月的指数调查中，经济景气指数与财富景气指数出现了反向，经济景气指数向下，而财富景气指数向上。

 

据笔者的观察，财富景气指数的回升很大程度上是受收入增长和投资意愿向上拉动的影响。如果再进一步分析就会发现，今年二季度以来股市行情的逐渐升温对居民家庭财富景气的影响非常大。由于工资收入和前一阶段相比并没有太大变化，因此带动收入增长的最主要的因素是投资收益。调查结果也显示，本期投资收益是上升最显著的二级指标，涨幅达到14个百分点。从具体的投资品种看，相比去年下半年，今年以来大多投资品的投资回报率是回落的，比如黄金、理财产品、互联网金融等。而沪深股市从7月一扫颓势开始连续上涨，与之相关的证券投资基金收益也有不错的表现，带动了居民家庭财富的增长。

 

沪深股市两个多月来的回暖，除了与启动“沪港通”的预期和新股发行改革提振作用外，也与我国整体经济运行出现的一些积极变化大有关联。虽然近期主要宏观经济指标表现依然疲弱，比如房地产投资下滑、新开工项目不足、制造业通缩压力加大等等，但在另一方面，经济运行当也有了一系列积极变化，比如外需回暖带动出口增长、实际消费增速保持平稳、服务业增长和就业势头良好。由此预计，四季度经济将缓中趋稳，今年经济增速或将落在7.4%左右。明年经济增长仍能在合理区间运行，进而为股市的健康发展打下基础。

 

变化最大的，无疑是房地产市场，在限贷政策放松前，不动产投资意愿已在回升，各地房屋库存高企与需求释放不足的现象并存。从指数调查来看，今年以来，国内居民家庭对不动产的投资意愿一直处于不景气区间，住房需求不足很大程度上是由市场观望所致，并非真实需求大幅下降。9月30日，央行[微博]和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，加大了金融对房地产行业的支持，不仅从“认房又认贷”转为“只认房”，还开了三套房贷的口子，给予自住型购房需求以较大力度的支持。本期交银中国财富景气指数报告发现，虽然不动产投资意愿指数还在往下走，但预期不动产投资意愿在7月已达到阶段底部并在9月开始回升。限贷放松政策的逐步落实，提振了相当一部分购房者的入市信心，带动成交量的上涨。由于市场调整惯性的存在，各地楼市成交量预计并不会迅速上升，房价难有快速上涨的可能，但销售量的回升对提升市场信心功莫大焉。

 

不过，眼下还有三个短期影响楼市走向的不确定因素。其一，购房意愿回升具有不确定性，本期预期不动产投资意愿的回升能否带动不动产投资意愿总指数的回升，还需要继续观察；其二，房贷新政的落实效果具有不确定性，在房地产市场调整压力依然较大且负债成本上升的情况下，各商业银行可能会结合当地市场环境和自身情况执行房贷利率优惠，利率的优惠幅度可能不如市场预期；其三，金融创新步伐的不确定性，《通知》鼓励通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)的方式，增强金融机构个人住房贷款的投放能力，如果该政策能够逐步落地，当然有助于在一定程度上盘活住房抵押贷款的存量资金，提升商业银行对个人房贷支持的能力，进而扩大房贷投放额度。但就目前而言，发行住房抵押贷款支持证券的市场条件尚有待进一步完善，而市场利率水平偏高也会影响发行这类证券的积极性。

 

展望未来，随着房地产行业市场环境的变化和资本市场进入上升新周期的形态确定，国内居民家庭财富配置房地产比例过高的局面将逐渐改观。投资方式将日趋多元，流动资产投资占比将提升，另类投资将越来越受到市场的欢迎。

 

在不动产投资品种上，在城镇化和人口老龄化的大趋势下，商业地产和养老地产的投资价值将越来越高；投资渠道上，不仅可通过房屋买卖或出租方式直接参与不动产投资，随着房地产证券化的发展，未来居民家庭还可通过房地产信托投资基金(REITs)的方式间接配置房地产投资。

 

随着资本市场的发展将带动股市和基金投资增多，特别是沪港通开通在即，将打通境内居民的海外投资渠道，境外投资需求增。与此同时，随着利率市场化向纵深推进，理财、保险、信托、私募等都将获得长足发展，必将极大丰富国内居民家庭的投资方式选择。另类投资虽然在我国起步较晚，但随着高净值人群的迅速增长，高端红酒、艺术品、钻石珠宝、手表等先后已成为投资新宠，其投资需求正将逐渐扩大，发展前景将变得十分广阔。