来源：界面  作者：闫桂花

 

在传言弥漫了一周后，放松楼市限贷的靴子终于落了地。央行和银监会看起来很“积极”，而商业银行和购房者却不一定。

 

9月30日，央行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”这一条最为惹眼，它主要讲了三件事。

 

第一件事是贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由商业银行自己决定。这是一条看起来不那么“积极”的规定。去年7月19日，央行取消了贷款利率0.7倍的下限，但依然要求个人住房贷款利率保持0.7倍的下限不变，而如今这一规定仍然延续。至少从央行和银监会层面来看，它还不想放那么松。当然，商业银行也不会放那么松，目前其对首套房的贷款利率一般在贷款基准利率的0.85倍。

 

第二件事是将目前商业银行在发放商业贷款时普遍执行的二套房标准“认房又认贷”调整为“认房不认贷”。这也是之前传言的核心内容。“认房又认贷”，即借款人家庭已有一套房，再买房算二套房；借款人家庭当前名下无房，但是曾经有过贷款记录，再买房也算二套房（这一政策于2010年5月26日由城乡建设部联合央行和银监会发布）。而按照新政的规定，还清了贷款后再贷款购房按首套房政策执行，而如果还是按照二套房政策，首付要60%，贷款利率要上浮至贷款基准利率的1.1倍。

 

第三件事是放松第三套及以上的住房贷款。具体是，在已取消或未实施“限购”措施的城市，拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，商业银行可自主确定首付款比例和贷款利率水平。此前的政策是，“在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。由于新政限定了“在已取消或未实施限购的城市”，所以还在坚守限购的四大城市—北上广深，不适用这一条了。

 

从这三点来看，短期对刚需影响不大，因为首套房政策并未明显放松，对二三套房信贷政策的放松，理论上可以刺激改善性需求，但受益面可能相当有限，因为要求是有房产、无贷款的人。新政的实际效果如何，还要看商业银行和购房者的态度。

 

此前界面在《即便放松了楼市限贷 也不会如你所想》的报道中表示：

 

“2014年第二季度的金融数据显示，个人购房贷款余额同比增速2009年以来第一次落后于整体房地产贷款余额增速，二者分别为18.4%和19.2%。自2012年第二季度以来，个人住房贷款平均利率亦不断攀升，目前6.93%的水平，已经与整体贷款的平均利率水平相当，这也是2008年四季度以来的首次。

 

上述数据意味着，在房地产市场风险不断加大的背景下，商业银行一直试图收缩个人购房贷款并提高利率，并无足够动力做个人购房贷款业务。”

 

央行和银监会也意识到了这一点，所以在通知中表示，要鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。其实，这才是此次新政的最大亮点，如果能够实施，则可能降低商业银行负债端的成本，从而引导住房贷款利率下行。此前专项金融债，一般定向用于支持三农和小微企业，而国开行的专项金融债，则定向用于支持保障房建设。

 

而对于购房者的态度，西南财经大学的中国家庭金融调查项目给出了悲观的结论。9月29日公布的调查结果显示，第三季度计划购房者以及多套房家庭，对于房价的预期已由看涨变为看跌，而持有多套房的家庭对于股票价格的预期更为乐观。在这种情况下，新政恐怕很难吸引有改善性需求的多套房家庭入楼市。

 

国家统计局最新数据显示，8月，70个大中城市中，新建商品住宅价格仅1城环比上涨，价格下跌的城市高达68个，超过2011年年底的低谷时期。要吸引买涨不买跌的购房者，恐怕还要从拉动实体经济上入手。房地产业只是实体经济的映射，它可能是最脆弱的支柱产业，否则政府也不会时不时费尽心机地救市了。