来源：楚天金报 蒲哲 曾里 廖桥

 

昨日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，从中央金融管理机构层面联手对楼市限贷松绑，其中对首套房的认定及可享受的政策，大大超出市场预期。对此，业内人士指出，限贷政策放松后，改善型需求将得到充分释放，近期江城房价不会出现大幅波动，开发商年内将继续平价跑量的策略。而对普通购房者而言，更关注各家商业银行的执行力度。昨晚，本报记者联系武汉多家银行得知，有银行已经通知各分支机构，今日起按照新政策执行。

 

新政解读

 

关键词：购第一套房

 

首付三成可实现 利率七折暂悬空

 

新政：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

 

解读：从央行的表态来看，首套房首付最低三成，贷款利率最低打七折。但记者采访多位银行人士表示，首套房贷会不会打七折，央行给了指引，但是各家银行仍拥有自主权，“目前我们还没有收到总行的文件，是否打七折还不好说”。

 

关键词：购第二套房

 

银行无贷算首套“改善”概念需澄清

 

新政：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

 

解读：央行新政中，最亮眼的可谓就是这条“贷清不认房”的政策，可谓超乎市场预期。银行人士表示，新政执行后，购房人买第二套房不用再向过去一样，支付高达七成的首付和上浮10%的贷款利率，而能享受和首套房一样的政策。

 

也有业内人士提出，央行在表述中提到：“为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房。”这个说法需要核实。因为早在2008年左右，包括武汉在内，各地政府曾对改善性住房出台过相关标准，不知央行此次是否针对此标准。

 

关键词：购第三套房及以上

 

贷款还清还可再贷利率银行说了算

 

新政：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素，审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

 

解读：以武汉为例，当前已取消“限购令”，若购房者手头无银行住房贷款，买第三套房仍可向银行贷款。而在“限购令”时，第三套是难以获得银行商业贷款的。但央行并未对首付和贷款利率作强制要求，各家银行自主决定。

 

关键词：外地人购房

 

限贷令取消 外地人购房可贷款

 

新政：外地人购房银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

 

解读：根据央行表述，意味着外地人购房的限贷令也已取消。

 

银行反应

 

银行执行新政步调不统一

 

“央行政策是4点多公布的，我们已经通知各分支机构，明日起开始执行。”昨晚，汉口某银行湖北分行房贷部门人士告诉本报记者这番话后表示，执行的政策重点是“认贷不认房”。

 

另一家商业银行武汉分行人士也表示，其实两三天前，该行就得知上述信息。

 

不过，由于我省银行多属省级分行，并无政策制定权，一些银行表示仍要等待总行通知。

 

利率打七折恐仍遇执行难

 

9月15日，省住建厅发布“鄂六条”提出，居民贷款购买首套自住普通商品房，首付只需30%，贷款利率可降至基准利率的0.7倍，随即遭遇银行执行难。“房贷利率七折，近期落地的可能性不大。”昨日，多家银行人士不约而同地表示，由于现在房贷利率很大程度上是市场定价，没有哪家银行愿意主动去降价。

 

有银行人士结合时间节点表示，“除非央行下达强制政策，不然在年底信贷资金紧张，且有利润考核压力的影响下，利率七折至少暂时无法落地”。

 

新政是否有追溯期不明确

 

“我这刚刚签了贷款合同，不知能否追认。”昨日下午，得知央行确认首套房贷政策变成“认贷不认房”，刚刚在光谷买房的李倩着急了。上周她刚刚和银行签了合同，由于是二套房，首付付了七成。

 

事实上，与李倩情况相似的购房者还不少。对于存量的二套房客户，会不会得到新政策的追认，记者就此咨询了几家银行。“央行此次文件中并无明确意见。”某大行房贷部门人士表示，对此各家银行如何认定，尚需要观望。“按照合同来说，不认定为首套房，银行都没有违约责任。”该人士表示，但一些存量客户不多的银行，在成本增加不多的情况下，也有可能对这类客户适用新政策。

 

各界反馈

 

居民开发商迅速作出反应

 

“原本计划十一假期去哪里玩。”昨晚，在得知限贷政策有所松动后，肖女士临时决定将买房计划提前。

 

昨晚一项网络调查则显示，央行发文放松限贷政策后，已有约四成购房者打算将购房计划提前。

 

昨日傍晚6时许，光谷阳光100大湖第营销负责人接到通知后，立即安排多名置业顾问给客户打电话传递最新消息，以抓紧时机争取客户。

 

江城房价近期不会大幅波动

 

昨晚，多名开发商向记者透露称，限贷限购政策双双放松，不排除部分楼盘价格微幅上调，但年内武汉房价不会出现大幅波动，近期开发商仍将坚持平价跑量的策略，抓紧机会去库存。

 

新政有利推进“鄂六条”实施

 

仲量联行武汉公司董事总经理李杰认为，央行此次发布的首套房认定新标准，是继“鄂六条”和“武汉全面取消限购”之后的一个重要的里程碑式楼市政策，这个政策将重新定义未来两三年的住宅市场的成长机制和发展模式，短期内有利于消化存量房库存，也有利于推进“鄂六条”的实施。

 

新闻链接

 

若利率打七折百万贷款至少省息18万

 

新政出台后，如果买套武汉市中心的两房，按100万元房款算，首付三成为30万，可贷款70万元。

 

若按每月等额还款计算，如按基准利率还贷，则需还利息55.75万元。若利率打七折优惠，利息总额仅为37.01万元。

 

这样看，如果不考虑新政对房价的影响，购买一套百万元的房产，贷款至少可省18万元。

 

一周卖了4772套创6年来新高

 

昨日，最新市场统计数据显示，由于限购政策全面解除，武汉商品房最近一周卖了4772套，创下自2009年以来单周成交量新高。

 

据克而瑞统计显示，最近一周，武汉新建商品住宅成交面积近50万平方米，共计4772套，远超单周销量3000套左右的平均水平。据了解，自2009年以来的近300周内，新房单周成交面积在40万平方米以上的仅有10次，主要集中在2010年和2011年，此次单周成交量刷新历史纪录，与武汉全面解除限购政策紧密相关。

 

但市场分化严重，一些优惠活动少、价格小幅上调的楼盘销售行情明显较差，平价跑量仍是江城开发商的主流选择。

 

10月迎来开盘潮预计67个楼盘入市

 

10月武汉预计有67个楼盘入市，其中纯新盘数量达到36个，占比超过五成。

 

9月24日，武汉全面取消限购政策，被业内一致认为，“金九”期间压抑的开盘量、成交量很可能在“银十”期间集中释放。

 

业内人士指出，预期武汉今年最后3个月新房平均成交量将达到1.4万套左右，今年全年成交量也将有望超过去年，再度刷新历史纪录。