位于北京市朝阳区地铁6号线草房站边上的中弘北京像素，曾经是北京市商住市场大体量的代表作。这里住着演员、歌手、画家、媒体人、商贩，还有一些创业型的公司在其中办公。然而，受北京市严厉调控商住市场影响，北京像素火热的二手房市场迅速冷却。

5月3日，21世纪经济报道记者来到北京像素小区南门外。从这里可以看到，沿街的五家房产中介公司都已大门紧锁。从两家标识为我爱我家的门店玻璃门望去，电脑、椅子等办公设施都摆放整齐，门上贴出了暂停营业的告示。

一名曾在此工作的我爱我家员工告诉记者，“北京像素所有的中介都已关门，政策在调控商住市场，我们经营也难维持店面费用。”两家链家门店内，所有的设备都被撤走，门店的招牌也已拆除。今年3月中旬，一名链家工作人员曾对21世纪经济报道记者表示，“最近，每天向我咨询北京像素的客户不小于40位。在北京像素，我们每个月的成交量约150套左右。”在商住市场遭遇严厉调控之后，据他介绍，北京像素的成交量瞬间跌入冰点。

“目前原来在北京像素的工作员工已经分配到其他门店，负责销售大产权的商品住宅。”这家链家门店员工表示。

中介门店改成便利店

6号线草房站旁就是北京市有名的中弘北京像素，大体量高密度建筑，凹凸魔方的造型、整体灰色的色调，使得北京像素在这片区域格外显眼。

这里充满了生活气息，超市、餐厅、咖啡馆、美容院、健身房等一应齐全。早高峰过后的小区内，外卖和快递工作人员穿梭在楼宇之间，偶尔有一两位行色匆匆的年轻人吃着早点往地铁口奔去。三五成群的老人或抱着孩子，或牵着宠物在长椅上面交谈。而“商住限购”显然也是他们乐于谈起的话题。

“今年春节后到3月份初，小区房子的价格涨得特别快。那段时间中介常常打电话问我儿子卖不卖房子，当时，有买家甚至愿意出385万，并且全款，折合单价6.87万元/平方米。”业主杨女士告诉21世纪经济报道记者。杨女士的房源于2012年购置，当时总价约为120万左右，单价约2万元/平方米。

北京商住市场遭遇严厉调控前，以北京像素为代表的二手商住市场异常火爆。“当时，小区内经常见到身着正装的中介人员，想买房或租房的都会上前去了解情况。”据杨女士观察，商住市场遭遇严厉调控后，中介人员自3月底陆续搬离，到了4月初小区里面再也看不到中介人员，平时比较活跃的几家门店都已关闭。

“现在小区冷清不少。”杨女士说。

21世纪经济报道记者在现场看到，北京像素周边多家中介门店都已关闭。恒洋地产门店的广告牌已经撤下，店内正在进行装修。施工人员告诉记者，他是几天前才来到这里的，听说是要改成一个便利店。而至于以前的恒洋地产何去何从，他并不了解。

市场迅速冷却

自3月26日以来，北京市持续对商住市场进行严厉的调控。21世纪经济报道记者在一些中介线上网站看到，曾经热销的商住项目都已不见踪影。

3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住项目进行严厉监管。4月18日，北京市再次发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”；4月19日，北京市再次发布的《关于进一步加强产业项目管理的通知》则明确强调，严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用，未经批准不得转让和分割销售。

赵敏（化名）于去年8月份在顺义区购置了一套50多平方米的一手商住产品，总价约为150万，首付75万。“我本来是计划，等这套交房的时候我就在北京具有购买住宅资格，然后再把这套商住卖了换住宅，但没想到现在可能要卖不出去。”

赵敏称，由于她这套商住房至今贷款还尚未获批。她目前正与开发商积极协商退房事宜。

中原地产分析师张大伟认为，从市场情况看，北京商住房市场是这一轮调控的重点。3·26限购后，市场快速降温。而从未来调控政策预期看，商住很可能会继续加码，剔除居住功能，所以从银行角度看，商住贷款已经是高风险产品。特别是在当下资金成本上行成为趋势下，银行对商住贷款收紧是必然。

中原地产研究中心统计数据显示：自3月26日后接近一个月时间，北京商办市场迅速冷却。从数据看，热点成交项目主要包括：世界侨商中心有一整栋超过400套的写字楼签约、光大新北京中心、富力运河十号有部分合规商务型公寓。剔除这些项目外，成交量接近于零。

北京市一家不愿意透露姓名的商住项目负责人表示，“商住项目作为 擦边球 产品，曾经最大的优势是，低总价，不限购。但这些优势在限购之后都已不再，曾经的住宅属性也全部要回归商业属性。”据该人士预计，由于北京市现有可售商业存量较大，商业产品交易难度较大。

5月3日，据北京市房地产协会官方自媒体“京房字”称，北京市一家变相销售违规“商改住”项目被查处：开发资质被降级并责令其限期整改；整改期间暂停网签；暂停拿地资格；暂停银行授信。

作者：祁三连 周圆