首期不够“信用贷”来凑？风险大

　　上海住建委要求链家下线金融产品 同类金融产品未在广州满堂红链家上市

　　最近有消息称，上海链家地产因出售问题房源，其上海分公司受到了史无前例的严惩：除了涉事的两家门店被取消网签资格外，上海市住建委还要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。据金融界人士分析，链家金融产品最大的风险，在于绕过金融监控系统，以员工私下借款的方式协助买家购房，致使贷款银行无法掌握客户实际的经济能力，令后期发生断供违约的风险加大。据记者从广州满堂红链家了解到，同类金融产品并没有在广州满堂红链家上市。而搜房网家天下金融产品也有向购房者提供购房、装修等用途的消费贷款，但从产品介绍来看，提供消费贷的是中小银行，而且收费尚算公开透明。

　　值得注意的是，此类信用贷款是无抵押贷款，一旦出事，个人名下所有财产都可以用作抵偿信用贷款，涉及面比有抵押贷款更广。而且信用贷款都为3年期的短期借款，购房者除了每月还房贷外，更需还信用贷款，负担不轻。专题撰文：记者李凤荷

　　买家资金“不够秤”

　　冒险入市断供风险大

　　国家近期政策助力为购房者降首付，非一线城市首购商品房首付最低20%。以广州市一套住房300万元计算，目前首次置业依然需要30%首付，也就是首付90万元。如果购房者因为资金周转的原因一时拿不出90万元，可以借用银行或者第三方金融机构提供的信用贷款。从搜房金融产品的信用贷款利率看，头6个月按基准利率，6个月~1年是基准利率的1.1倍；第二年为基准利率的1.2倍，第三年为基准利率的1.3倍。

　　而在上海链家事件中，链家金融收取购房者同期银行贷款利率的4倍之多，达到国家规定的第三方金融机构贷款利率的上限（有关规定出自最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》）。

　　值得注意的是，信用贷款是无抵押贷款，一旦出事，个人名下所有财产都可以用作抵偿信用贷款，涉及面比有抵押贷款更广。而且信用贷款都为3年期的短期借款。购房者每月除了还房贷款外，还需按期还信用贷款，压力相当大。

　　资深按揭业人士郑大源表示，行业内曾经遇过一个个案，申请住房贷款的客户使用了零售电商的“白条”服务（免首付的分期购物贷款），导致银行在审查客户的还款能力时产生疑问，担心这位客户买几千元的商品都要分期付款，何来巨额资金来购房。因此，信用贷款还是应谨慎选用。

　　中介私下借首期款

　　银行对客户财力蒙查查

　　一名金融行业人士认为，目前对于首期分期付款或者信用贷款，多数是开发商与银行、购房者之间的合作协议，首期分期是购房者与开发商之间的协议，贷款则是购房者与银行之间的关系。贷款银行审查购房者还款能力时会根据客户目前负担贷款的月供与月收入之间的关系，一般月收入需要达到还款额的2倍~2.5倍。如果购房者在其他金融机构有信用贷款，贷款银行也会合并统计。

　　对于链家事件中暴露出来的问题，链家金融是通过链家员工进行私下借款，这种信用贷款形同于私人借款，并没有在银行间共享的数据库里体现，贷款银行并不能真实地掌握客户的还款能力。中介公司介入垫资，有可能加大断供违约的风险，对客户经济能力掌握不完全的银行将受到牵连，有可能危及金融安全，留下爆发社会问题的隐患。

　　广东中原项目部总经理黄韬认为，从目前业界了解的情况来看，链家金融并非一个公开的融资平台，虽然其操作涉嫌违规，但预计影响的范围不会很大，有评论认为链家事件有可能引发中国式“次贷”危机，他认为这种担心有点过虑。

　　二手房按揭风险更大

　　对首付款来源监控一二手房有别

　　据记者了解，一二手房按揭贷款程序都差不多，但是由于一手房买家首付是进入银行的专用监控账户，银行得以掌握一手房买家的首期款资金来源，对一手房买家的经济能力较为了解，二手房买家的首付款则是直接打入业主账户，是私对私的账户，银行无法查控。

　　张女士去年在广州买一手房，首期款中的10万元来自于她的母亲。在审查贷款期间，张女士接到银行的电话调查，询问转账过来的10万元并非张女士名下，其来源是哪里。后来银行还要求张女士出具她母亲的一张声明，说明10万元是母亲赠予女儿的买房资金。

　　二手房买卖中，首期款打入业主的账户，只要业主收到楼款，银行也不会查买家首期款的来源是否来自于买家本人或家属。据银行人士分析，在链家事件当中，链家金融是通过员工放款，员工收回款项也是交给公司，这种方式有别于信用贷款，无法被银行所掌握。即使是购房者使用第三方金融服务而使用的“白条”或“花吧”服务，这些行为都可以在金融系统的数据库中查到，但链家金融通过员工个人借款的方式，的确增大了贷款银行的风险。