丽尔摩斯
张玉良辗转反侧，一夜无眠。
这一天白天，绿地事业二部和集团高管开会商议接手中民投董家渡项目。
南外滩董家渡，曾经看起来那也是命格极好的！ 2014年总价248.5亿的上海地王，肩负“为上海打造金融中心新地标”的重任。当时任中民投董事局主席的董文标曾许诺，“在上海外滩这块地上建百层高楼，三年即能回本。”妥妥的上海滩新天之骄子！
如今，5年过去了。百层高楼尚未起，中民投已是风雨飘摇，债务危机扑面而来，不得不变卖地王，便宜抛售资产。
看起来，绿地貌似是在中民投断臂求生时“捡漏”：张玉良一夜无眠过后两天，2月14日晚间，绿地公告，以121亿元收购中民投董家渡地王项目50%股权及转让方对标公司全部债权。
啧啧！121亿元，还不到5年前中民投拿地时一半的价格。绿地这可是捡了一个大便宜呀！只是，在张玉良眼里，恐怕不完全是这样。
大体量意味着高投入，抄底的绿地也缺钱呀； 一直一轮轮疯狂转型在路上的绿地因多元化拖累房地产主业，拿下这个商业“巨无霸”能消化吗？居高不下的负债率、 猎杀“小白兔”裁员行动、放缓的发展速度已暴露出绿地内忧外患的迹象， 这时候拿下董家渡，虽然能一定程度上弥补绿地土储，但也确实是个“烫手山芋”。
股市很快给出了反应。2月15日，绿地控股股票下跌1.2%，且全天最低股价摸至6.56元/股一线！
据说，拿下董家渡并不是绿地本意，而是上海市政府一番斡旋后的结果。毕竟，这种“地标”性大业务，已经前前后后耽搁5年，还是交给红顶商人更能令人放心。张玉良当即也表了态：““绿地将充分发挥绿地各方面优势，全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”
可是，到底多久才能打造出来？下一个5年能看到吗？
在千亿房地产公司的位子里，那一定是有绿地的身影。可是相比其他地产公司的标志性建筑群或模式，提到绿地除了“最高”你想不到其他，没有品牌聚能效应。绿地集团董事长、总裁张玉良本人也过于低调，除了国资的背景，没有给人像王健林、许家印等大佬那样鲜活的印象。
当年一别房企老大席位后，绿地随后又跌出行业前三，并且再也没有回到过三甲。绿地掉队了，这些年布局转向的多元化之间又没有形成有效合力。对张玉良来说，顶着这样的压力拿下董家渡，除了为绿地极不均衡的土储增加一些机会，恐怕很难带来什么翻身的可能。
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现金流压顶，运营恐维艰
董家渡占地面积12.67万平方米，也是上海外滩仅剩整块尚未开发的土地。该项目一直是中民投手中最核心且最具价值的资产 。
值得一提的是，该项目用地性质为商住办。按照官方规划，董家渡金融城里住宅比例不大于18%。这样就意味着，绿地靠卖房子回笼的资金很有限。
若是靠商业呢？毕竟2014年时绿地已转型商办物业，这也算它的拿手强项了。只是商办物业如今早已堕入凡尘，大量过剩，要知道绿地当年迭出前三，也是被商办物业所拖累。如今，董家渡地王地块有多大，绿地承受的压力就有多大。
按照官方规划，董家渡金融城将是“7×24小时”不夜城；外滩到新天地将现“蓝绿丝带”，黄浦滨江岸线建设成为“世界级滨水区”重要组成部分；项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4栋甲级写字楼及7栋总部办公楼，商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，另有超高层五星级酒店及8栋住宅楼······
任何一项功能的实现，都将由资本来兑换。就项目本身而言，巨大的体量意味着长期的资金投入，绿地也会面临着极大的开发难度。
此前，相关机构就曾预计，董家渡项目总投资概算达到了惊人的604亿元，相当于3~4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。
根据绿地控股2018年中报显示，其短期债务规模达到928.38亿元，而不受限制的货币资金只有645.65亿元，尚存在283亿元的资金缺口。其净资产负债率也已在2018年9月末攀升至197.8%，远远超过多数上市房企。
121亿元收购价势必进一步加大该公司的短期资金缺口，还有604亿源源不断的投入，也许这才是张玉良拍板前“辗转反侧”的根本原因。
况且，董家渡金融城所处的南外滩商圈，目前无论是办公楼，还是商场，都缺乏必要的人气支撑。赢商大数据中心数据显示，虽然南外滩商圈面积共64.78万平方米，但商圈客流指数（3.9分）、商圈时尚指数（4分）及交通便捷指数（2.6分）均远远低于其周边的新天地商圈、豫园商圈。
考虑到近几年国内外金融形势恶化，未来是否有足够多金融企业入驻该项目，也是不确定的。在商办举步维艰的当下，绿地还面临着该项目未来的招商、运营和销售考验。
况且，虽然121亿的价格被称为“捡漏”，但与一个月前融创 以148.87亿元接手泛海控股 一份包含与中民外滩相邻的董家渡地区资产包相比，绿地控股仍然“买贵了”。要知道，融创中国获得的董家渡项目面积为12.03万平方米，且为100%权益。当然，融创与泛海控股之间也不是没有故事的好伙伴，这笔交易也是充满爱恨情仇，具体我们在下一篇详述。
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疯狂转型，全面掉队
要说董家渡既然有如此多“惊心动魄”的未知风险，张玉良为何火中取栗？
那要从绿地这些年的发展来说。1992年绿地还是一家由上海农委和上海建委共同注资2000万成立的绿化公司。
此后，抓住时代机遇，建设大型保障社区、商办超高层、空港高铁商务区、确立能源为第二支柱产业、控股城商行打造金融产业链甚至是走向海外等。20年时间，绿地完成了完成了蜕变，成为时代变革的样本之一。
2012年绿地跻身《财富》世界500强，并列483位；2014年绿地一度超过万科成为当年国内地产圈的领头羊！
2015年借壳上市时，绿地的开盘价达25.10元，市值迈过3000亿门槛超过彼时的万科和新鸿基，成为全球最大房企。
改变是从2014年开始的。从那一年开始，张玉良启动绿地转型，不再聚焦房地产主业，开始轰轰烈烈的疯狂转型之旅。
2014年起，绿地向“大基建、大金融、大消费”领域转型，成立金融平台， 自建进口商品直销实体门店，甚至还开启航运物流产业、物流地产开发等领域转型，种种动作令人眼花缭乱，应接不暇。
转型成果体现的很直接，2016年曾在2014年房地产行业排行第一的绿地，直接跌出前三名，至此，再未回到前三甲。
绿队实实在在掉队了。但这似乎并未阻挡张玉良全面转型的决心。
科创、健康产业集群、教育产业集团，甚至电玩，绿地的多元化体系越来越庞杂。
2018年，绿地入股上海鹏塔既计划在2-3年内养成一个全国最大的电竞运营平台，还寄希望于协同传统业务，打造“地产+金融+电竞+”的新商业模式，诸如为未来建设绿地电竞小镇做准备等。
多元和协同成为绿地近几年提及最多的核心词汇。但绿地的多元化几大块完全是分割的，造成资源浪费，没有有效互动，不是相关多元化，而是不相关多元化。没有有效合力，自然无法实现它要求的多元协同。
一个来自绿地内部人士的真实心声是，绿地其实还是更擅长拿地盖房。今两年布局的科创、康养甚至教育均属于需长期投入且收益小而缓慢的行业，在产业方面目前还没有更好的故事可以呈现。
与此同时，绿地也迎来了长期借款的集中偿付期。
截至 2017 年底，绿地负债合计 7518.72 亿元，其中流动负债与非流动负债占比分别为 76.24%和 23.76%，流动负债合计 5732.23 亿元；在流动负债中，一年内到期的非流动负债占比12.72%，为 728.96 亿元。
而至2017年底，绿地非流动负债 1786.49 亿元；其中长期借款 1441.50 亿元，于2019年到期占比46.80%，2020 年到期占比 31.70%。换言之，在长期借款中，2019 年和 2020 年将面临一定的集中偿付压力。
在没有任何进项的情况下，大企业都可以以半年为周期去算企业生死期！
这样的生死关头，绿地似乎也开始转变思路。
2018年，唱转型大戏为主角的绿地，出现在媒体版面上的开始是“强调销售回款，盘活现金流”。战略上回归一二线！
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重回一二线挑战颇大
是的，回归一二线！据点在上海的绿地，自从2014年启动转型以来， 围绕着“大基建、大金融、大消费”三大战略转型，绿地控股将重心押注在三四线城市。在上海土地市场几乎”消失“。
据不完全统计，2016年绿地在上海仅获得5宗地块，2017年仅新增上海奉贤区一宗1.59万平方米的土地，2018年拿下徐汇区一宗租赁地块。
与此同时，绿地开始频繁在三四线城市拿地。
据绿地方面透露，以建面计算，2018年，绿地新增土储约36%位于一二线城市及周边直接辐射区域，64%位于三四线城市。以占比超30%的高铁项目为例，基本都是位于类似安徽宿州、广东阳江、重庆万州、湖南长沙、江西赣州、湖北咸宁、四川宜宾等三四线城市。
2018年，为加快现金回流，绿地还专门设立一个 200 亿专项基金，专门布局三四线城市短平快项目。但这一拿地思路，在2018年9月峰回路转，绿地方面表示要快速回归一二线。
随着三四线城市棚改货币化走低，三四线城市楼市风险在不断加剧。不少市场分析师认为，2019年一二线城市成交量保持稳定，而三四线城市将面临较大调整压力。
对绿地来说，在转型困顿、借款偿付期来临之间，快速找回主场子，显然是颇为重要的一件事。对张玉良来说，这可能是董家渡最重要的意义，以此为据点，绿地终于重回上海城区。
只是，仅靠董家渡，依然不能缓解绿地在一线城市土地储备持续紧张的局面。
截至2018年上半年，绿地控股待开发的土地项目共计198个，但其中仅有11个项目位于北上广深一线城市。即便从开发土地面积来看也是类似情况，四大一线城市待开发面积占总待开发面积的比例仅为2.18%。
虽然董家渡不能解决绿地一二线城市布局不均衡困局，但董家渡对绿地的未来至关重要，它关系着张玉良重归一二线的的战略，亦是一个全新的挑战。
